La densidad hace que las ciudades sean mas economicas

by Alex Steffen

A mitad de este articulo sobre transferencia de derechos de desarrollo (TDR)  (útil artilugio por el que un desarrollador paga al granjero por que no fraccione su granja, y a cambio, el gobierno local, le otorga al desarrollador un ‘bono de altura’, que le permite construir un edificio con mas niveles), se asienta esta extraña cita: “Por supuesto, sobran criticos de los TDR’s. Mucha gente con ideas ‘verdes’ apoyan el incremento en la densidad, solo hasta el momento en que les llega en la forma de una torre de condominio vecina. Esta duda es mas que simple NIMBY’sm-(no en mi traspatio): Anna Nissen, diseñadora profesional en Seattle que mantiene una mirada critica sobre los TDR’s, señala que desarrollos de nivel alto suben los valores de las propiedades y aceleran la gentrificación. ‘Los pobres, la clase trabajadora y sus empleos, han sido expulsados de la ciudad central que inexplicablemente empeora las cosas autorizando incrementos estratosfericos en densidad,’  “Los TDR’s se montan indirectamente sobre todo esto.  

Extrañamente, el párrafo esta plagado de no-argumentos cliché, que uno se atreve a cuestionar que el lo que hizo al autor incluirlos en un articulo que por otro lado, juzgamos solido.

En Primer lugar, esta la fusión de dos temas separados: densidad y valores de propiedadLa densidad no eleva los precios de las propiedades: el valor de las propiedades sube cuando hay mas gente quiere vivir en una ubicación que las casas disponibles para comprar. Incrementar la densidad puede hacer a un lugar mas deseable para vivir, en cuyo caso mas gente querrá vivir ahí, y si la demanda sube mas rápido que la oferta, los precios de las casas subirán también. Sabemos que es posible también crear alta densidad que baja el valor de la propiedad (recordemos las torres de vivienda pública de los 60’s), haciendo un lugar donde menos gente quiere vivir. Los términos para este probado proceso son: oferta y demanda

En segundo lugar, está la no cuestionada hipérbole: “desorbitantes incrementos en densidad”, como si la sola idea de torres de condominios nos diera vértigo.

En tercer lugar, tenemos un problema real con esta cita: la pretensión de servir “a los pobres, la clase trabajadora” y ‘sus empleos’ que están siendo “expulsados fuera de la ciudad central.”  Es cierto que en ciudades exitosas de EUA, estamos viendo acelerados aumentos en el valor de terrenos y casas. También es cierto que para la gente de menores ingresos, esto les significa forzosamente buscar vivienda a su alcance en suburbios circundantes, y que vivir en los suburbios impone mas presiones económicas, debido a los costos de la dependencia en el auto. Esa si es una crisis urbana mayor.

Lo que categóricamente no es cierto, es que las políticas de desarrollo de las ciudades empeoren las cosas al incrementar la densidad. Esta es una aseveración falsa que se da entre los anti-urbanistas en todas partes, y es en el mejor de los casos, un malentendido de la realidad.

Nuevamente, debemos regresar a la oferta y demanda. En tanto haya mas demanda que oferta, los precios suben, No hay vuelta de hoja, es una verdad fundamental del capitalismo. Eso significa que, si queremos que los precios de las viviendas se moderen para así limitar el desplazamiento de las familias de menores ingresos, solamente tenemos dos opciones: disminuir la demanda o incrementar la oferta.

Disminuir la demanda, en ciudades de economia pujante en paises con libertad de movimiento, solamente es posible si destruyes lo que mas quiere la gente de la ciudad. No puedes evitar que la gente se mude a tu ciudad: no puedes evitar que la gente que ahí vive, tenga hijos: mientras mas grandiosa es tu ciudad, mas gente intentara vivir en ella. En muchas ciudades hoy, hay mas gente que quiere vivir ahí que casas disponibles en los limites de la ciudad, y este problema crecerá en tanto los factores que impulsan el resurgimiento urbano (el clima, la energía o las nuevas preferencias culturales por vecindarios caminables) ganan fuerza.

Eso nos deja con la oferta. Y esto impulsa el NIMBY’s (no en mi traspatio) hasta el techo, porque la verdad simple y llana es que si quieres que bajen o se mantengan en su nivel, los precios de las viviendas, la única manera es construyendo mas vivienda. Cualquier otra política dirigida a limitar los costos de vivienda -sea control de rentas, a el derecho de los arrendadores a una moratoria en desarrollos- han fallado para detener el incremento de los costos de vivienda. Algunas de estas políticas tienen otros méritos pero ninguno puede hacer nada sobre la dinámica central, que es, en una ciudad con presiones extremas de vivienda, casi cualquier venta de propiedad sacara a una familia de bajo ingreso y la remplazara con otra familia de ingresos mas altos: y si esa ciudad ha limitado su oferta de vivienda, la única opción para la familia de menores ingresos será mudarse fuera de la ciudad a donde la vivienda es mas barata. Ciudades deseables en regiones con crecimiento o aumentan la oferta de vivienda o se vuelven inalcanzables para la mayoría y socialmente inequitativas. Asi de simple. Limitar la oferta de vivienda es lo que saca a los pobres.

Si quieres ver el caso extremo de lo que sucede cuando no se construye vivienda nueva y la ciudad intenta apoyarse solamente en leyes de vivienda, veamos San Francisco. El ultimo estudio de costo de vivienda descubrió que para que el 25% de las viviendas de San Francisco, fueran asequibles para el 80% de vecinos de ingreso medio, la ciudad debe construir 100,000 nuevas viviendas. El año pasado se construyeron 200 viviendas en toda la ciudad. El precio promedio para una vivienda de tres recamaras es de $ 870,000 dls.

Esto apunta a una dura verdad: necesitamos construir y construir mucho. La cantidad de viviendas que necesitamos edificar para atender este reto, tienen un orden de magnitud mayor de lo que las ciudades han estado construyendo en años recientes. Para tener ciudades con costos de vivienda asequibles para mas poblacion de todos los niveles de ingreso, necesitamos políticas que resultan en miles o cientos de miles de viviendas al año. Es economía básica.

Debemos advertir sobre como construir: las viviendas deben estar bien construidas, ser edificaciones que ayuden a crear mejores lugares urbanos, dentro del contexto del urbanismo caminable. Algunos desarrollos apestan –debemos evitar construirlos. Algunos lugares difícilmente mejoraran con las nuevas construcciones- debemos evitar construir ahí. Pero cada ciudad de EUA tiene miles de lugares en quiebra o decadencia, calles comerciales medio abandonadas, arterias comerciales sin vida, vecindarios con predios baldíos y con lotes de estacionamiento y otros mas -muchas viviendas, nuevas y bien hechas, pueden rescatar y arreglar esos lugares y en el proceso hacer una mejor ciudad. La densidad, usada correctamente, no es unicamente añadir a la oferta de vivienda, es un recurso de creación de lugares urbanos deseables.

Pero para hacer uso de la densidad, debemos dejar construir a la gente. Y eso exije dejar atras los falsos argumentos contra la densidad y comenzar a luchar con las realidades de la vida urbana, hoy y ahora. Ayudaria que los medios que cubren temas de ciudad suban a la mesa de discusion las declaraciones contra la densidad para que se sometan al escrutinio que merecen, y no las traten simplemente como “el otro lado” de la historia… que después de todo, es como citar a quien invalida los cambios climáticos para “equilibrar” el tema del cambio climatico. 

Texto integro en ingles

In the middle of this piece on the transfer of development rights (a useful approach, in which a developer pays farmers not to develop their farms into subdivisions, and is given a height bonus in return by local government, allowing him or her to build a taller building), there sits this strange quote:

“Of course, TDR is not without its critics. Many green-minded people will celebrate density until it arrives in the form of a high-rise condo next door. But this hesitation is about more than just NIMBYism: Anna Nissen, a design professional in Seattle who takes a critical eye to TDR, points out that upscale development — like Olive 8, for example — drives up property values and hastens gentrification. ‘The poor, the working class, and their employment have been bounced out of central cities that unaccountably are making matters worse by designating dizzying amounts of increased density,’ she writes in an email. ‘TDR rides aimlessly on top of all that.’”

Strange, that is, because it’s so full of cliched non-arguments, one wonders what prompted the writer to include it in an otherwise solid piece.

First there is the conflation of two separate things: density and property values. Density does not drive up property values: property values rise when there are more people who want to live in a set location than there are homes to buy. New density may make a place more desirable to live in, in which case more people may want to live there, and if demand rises more quickly than supply, home prices rise too. We know that it’s possible to create density which drives down property values (think about the awful public housing towers of the 1960s), by making a place somewhere fewer people want to live. We have a term for this well-proven process: supply and demand.

Second, there is the unchallenged hyperbole: “dizzying amounts of increased density” as if we ought to reel in vertigo at the mere thought of condo towers.

Third, we have the real problem with this quote: the claim to serve “the poor, the working class” and “their employment” who are being “bounced out of central cities.” It is true that in successful cities across North America, we’re seeing pretty rapid increases in the value of land and homes. It is also true that this means lower-income people, through no fault of their own, being forced to look to surrounding suburbs for housing, and that living in the suburbs places severe economic strain on them, due to the costs of auto-dependence. I, personally, think this is a major urban crisis.

What is categorically not true, however, is that cities’ development policies are “making matters worse” by adding density. This is a standard trope among anti-urbanists everywhere, and it’s at best a misunderstanding of reality.

Again, we have to go back to supply and demand. As long as there is more demand than supply, prices rise. There is no way around that fundamental fact of capitalism. That means, if we wish to moderate housing prices to limit displacement of lower-income citizens, we have two options: reduce dema
nd, or increase supply.

Demand reduction, in thriving cities within nations whose populations are freely mobile, is possible only by destroying the things people love about the city. You can’t prevent people from moving to your city; you can’t stop people who live there from having kids: if your city is great, more people are going to try to live there. In many cities now, more people want to live there than there are places to live within city borders, and this problem is only going to grow as the forces driving resurgent urbanism (from climate to energy to cultural preferences for walkable neighborhoods) gain momentum.

That leaves us with supply. And this drives NIMBYs up the wall, because the simple truth is that if you want home prices to drop, or even just level off, the only way to do this is to build more housing. Every known policy aimed at limiting housing costs — from rent control to tenants’ rights to development moratoria — has failed to stop the rise in housing costs. Some of these policies have other merits for the specific tenants involved (I for one think tenants’ rights ought to be strengthened in most cities), but none can do anything about the central dynamic, which is that in a city with extreme housing pressures, almost every sale of a property drives out a lower-income family and replaces them with a higher income family: and, if that city has limited new housing supply, the lower-income family’s only option is to move out of the city to where housing is cheaper. Desirable cities in growing regions either add housing rapidly or become unaffordable to most and social inequitable. It’s that simple. Limiting housing supply is what drives out the poor.

If you want to see the extreme case of what happens when no new housing is built, and cities try to rely solely on housing laws, look at San Francisco. Their latest affordability survey found that for 25% of San Francisco homes to be affordable to those making 80% median (about $60K), the city must build 100,000 new homes. Last year? The whole city built roughly 200. The median price for a three-bedroom (i.e. family) home is now $870,000.

And this points to the hard truth here: we need to build, and build a lot. The amount of housing we need to build to address this challenge though, is often an order or orders of magnitude more than most cities have been building in recent years. To keep many cities affordable, we need policies that result in thousands, sometimes even tens of thousands, of homes built each year. This is basic economics.

There should be caveats about how we build, sure: such homes should be well-built, in buildings that participate in making better places, set in a context of walkable urbanism. Some developments suck – we should avoid building them. Some places would be difficult to improve with new building – we should avoid building in them. But every North American city has a myriad of broken places — half-abandoned commercial streets, strip-mall arterials, neighborhoods with lots of vacant lots and surface parking, and so on — and done right, lots of new housing can fix those places, and make city much better in the process. Density, used correctly, is not just how we add to our supply of housing, it’s a valuable place-making resource.

But to make use of density, we’ve got to let people build. And that demands that we move past bogus arguments against density and begin to wrestle with the realities of urban life in the here and now. It would help if journalists covering cities held anti-density statements up to the scrutiny they deserve, and didn’t just treat them as “the other side” of the story… which, after all, is sort of like quoting climate denialists to give a climate story “balance.”

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Alex Steffen is one of the world’s leading voices on sustainability, social innovation and planetary futurism. You can follow Alex on Twitter at @AlexSteffen.  This post originally appeared atAlexSteffen.com.

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Photo of new multifamily housing at 901 Dexter Ave in Seattle by Dan Bertolet.

 

Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, formada con objeto de preservar la colonia habitacional unifamiliar preponderantemente, con calles de trafico calmado, seguras para la bici, parques, banquetas adecuadas para ir caminando a centros de barrio con comercios y servicios y oficinas solo en áreas designadas.
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