Porqué no mas ciudades tasan con base en Valor de Terreno en vez del Valor de lo que en el se pone

vía Why Don’t More Cities Tax Based on Value of Land Rather Than What You Put On It? 

BILL BRADLEY | NEXT CITY

Pennsylvania State Capitol building. Credit: Wally Gobetz on Flickr

El Centro por un Futuro Urbano y el Wagner Innovation Lab de la NYU publicaron un reporte para el proximo alcalde de NY. “Innovacion y la Ciudad” resalta 15 ideas de politicas para quien gane la eleccion. Pero, como descubrieron los autores, cuando trabajas en grandes proyectos usualmente mucho material bueno queda en el piso del cuarto de corte.

Es por eso que  “Innovacion y la Ciudad”: Parte II se enfoca en 25 ideas de politica que podrian no funcionar necesariamente en la Gran Manzana, pero podrian ser implementadas en otras ciudades de EUA. Alguna veces el lado B es aún mejor

La Parte II estudia todo desde el programa de compradores de casas para maestros de San José (ofrece a los maestros de las escuelas públicas préstamos hipotecarios sin interés hasta $40,000) al programa Green Factor de Seattle (un código de zonificación que exije una cantidad mínima de “superficie permeable” para nuevos desarrollos que mejora la calidad del aire y mitiga los daños por tormentas). Y siendo esto es para otras ciudades americanas –aunque algunos neoyorquinos pudieran pensar que viven en la única ciudad en el país– hay algunas políticas de Nueva York que los autores piensan podrían ser útiles en otros lugares

Puedes leer el informe completo aquí – es bastante escueto – pero echemos un vistazo más de cerca al impuesto sobre la propiedad de tasa dividida (split-rate) en Harrisburg, Pa., y otras 20 ciudades de Pensilvania.

La idea es tan simple que es una vergüenza que no haya más ciudades no lo hayan adoptado. “Las valuaciones de propiedad se dividen en dos partes: el valor de la tierra y el valor de los edificios”, escriben los autores. La mayoría de las ciudades de Estados Unidos aplican una unica tasa de impuesto tanto a la tierra como a los edificios. En estas ciudades de Pensilvania, la tierra es gravada más alto que las mejoras en los propios edificios.

Así, los desarrolladores no pueden simplemente sentarse en la tierra, a menos que quieran pagar la factura por los impuestos. La mas baja tasa de impuestos sobre mejoras ha fomentado –e incentivado! – más densidad. No puedes aferrarte a algún predio sin desarrollarlo más. Tienes que pagar.

“En el lenguaje de economistas, un impuesto a la tierra resulta en menos “pérdida de peso muerto” que un impuesto a la propiedad”, escribió Mark Bergen, escritor de Next City en una historia en Forefront sobre estrategias de captura de valor publicadas en agosto pasado.

Pittsburgh y Scranton han estado usando esta estructura tributaria desde 1913, y la expandieron en 1979, así que no es como si fuera una idea progresiva de un experto en planificación urbana danés en una TED talk. Harrisburg lo instituyó en 1975 y otras ciudades han estado sacandola desde entonces.

Como informó Bergan, la idea ha atraído a algunos defensores sorprendentes -y enemigos predecibles- a lo largo del camino:

  • Milton Friedman, premio Nobel y progenitor de la economía del libre mercado, reconoció una vez que “el impuesto menos malo es el impuesto a la propiedad sobre el valor de la tierra, sin mejoras” … En Pittsburgh, la ciudad más grande para emplear la estrategia, el consejo elevo el impuesto a la tierra a seis veces lo facturado por las propiedades en 1989  . Ocho años más tarde, una revisión de las prácticas de la ciudad concluyó que produjo ingresos sin “efectos secundarios perjudiciales a la economía urbana”. Aún así, en un periodo de cinco años, la estructura tributaria singular de la ciudad fue terminada, cuando los ricos propietarios de casas maniobraron superando a los desarrolladores del centro y residentes pobres para derribarlo.
  • Esos dos grupos dispares que ganarian del sistema, pero fallaron en defenderlo, reflejan la improbable coalición de urbanistas progresistas y desarrolladores inmobiliarios formandos alrededor de las propuestas de captura del valor. Los defensores de izquierda presionan por crecimiento inteligente, infraestructura adicional y amplios beneficios públicos, en tanto que los desarrolladores inmobiliarios anhelan por mas densidad y menos regulaciones que les aten. Pero en lo que ambos coinciden es la necesidad de nuevos mecanismos para pagar por este desarrollo. Y economistas de todas las ramas coinciden a menudo en que tasar la tierra, en lugar de las mejoras puestas sobre la tierra, genera crecimiento más rentable y equitativo.

Me gustaría ver otros municipios, especialmente los centros urbanos despoblados de ciudades (te mira Detroit), echar un vistazo largo y duro a esta tasa de impuestos. Dan Gilbert está sentado en tantas propiedades en el centro de Detroit hoy mismo, que es difícil de llevar la cuenta.

Si la ciudad gravara la tierra más alto, obtendría los muy necesarios ingresos de la tierra que aún no se está desarrollando. Al mismo tiempo, incentivaria a los propietarios a construir algo sobre la tierra que tendría aún más valor para la ciudad.

Si bien Detroit es el ejemplo fácil, esto podría funcionar en muchas ciudades desde Filadelfia, donde la política es ya un tema candente, a Miami o incluso una ciudad como Oakland, donde la gentrificación ha incrementado los costos de vivienda, mientras que la pérdida de ingresos fiscales de la difunta agencia de reurbanizacion  ha sido un obstaculo para la capacidad de la ciudad para reconstruir más viviendas en parcelas vacantes.

Evita que los codiciosos desarrolladores se aferren a bienes raíces de primera, –como tu amigo que, en una acalorada batalla nocturna de Monopoly, se niega a poner hoteles en Boardwalk y Park Place por los costos y los alienta a construir. Míralo de esta manera: Si los desarrolladores se mantienen firmes sobre sentarse sobre sus talones, tienen que ponerse con sus impuestos. Así, la ciudad cobra y tarde o temprano los propietarios (esperemos) venderan a alguien que quiere construir, o ceder y hacer mejoras en el terreno con su propio dinero.

El Factor de Equidad se hace posible gracias con el apoyo de la Surdna Foundation..

De los comentarios al articulo surgen estas ligas:

“Using Value Capture to Finance Infrastructure and Encourage Compact Development” at https://www.mwcog.org/uploads/…

“Break the Boom and Bust Cycle” at http://webapps.icma.org/pm/940…

Henry George, http://en.wikipedia.org/wiki/H…,  first put forward the idea more than 100 years ago, and the Lincoln Institute of Land Policy, which has done extensive research on it: http://www.lincolninst.edu/pub….

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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