Media Altura: Densidad a Escala Humana

vía Mid-Rise: Density at a Human Scale | Planetizen: The Urban Planning, Design, and Development Network.

Todas las ciudades en crecimiento deben encontrar modos para desarrollarse a densidades apropiadas, que soporten transporte publico, sin avasallar el contexto que los rodea. El edificio de altura media a escala humana puede ser una solucion – lograr que el edificio “encaje” bien en el vecindario no es facil
Quadrangle Architects / Used by Permission
Tuve el gran privilegio de vivir en Manhattan durante dos años en la década de 1990 mientras estaba estudiando y trabajando en Nueva York. Después de semanas de búsqueda encontré un pequeño apartamento en Kips Bay, en el cuarto piso de un clásico edificio de Nueva York sin ascensor. Me sentí atraído por el barrio, no sólo porque lo podía solventar -apenas-, sino también por su confortable escala humana. Después de un día de trabajar en medio de torres de cristal y ladrillo del Midtown- Caminaba a casa y me sentia parte de un vecindario. La escala era confortable, las aceras soleadas y podía encontrar todo lo que necesitaba, desde panes y pizza hasta hilo dental, tintoreria, cerveza de barril y parques de bolsillo, todo a cinco minutos caminando desde la puerta de mi casa

Mi edificio era de ladrillo macizo sin elevador-como miles de apartamentos de esa época- construido después de la legislación se había puesto fin a las peores viviendas de vecindad. Aunque pequeña, mi casa tenía dos ventanas grandes, de guillotina en la sala principal para iluminar y pozos de luz en la cocina y el baño- que proporcionaba una brisa cruzada muy necesaria en el verano. Estos edificios no tenían ascensores, no porque no se habían inventado-, sino porque eran demasiado caros para la vivienda cotidiana. Sin un ascensor se construyeron típicamente a una altura de cuatro o cinco (a veces seis) pisos, en relación directa a los tramos de escaleras que la gente estaba dispuesta a subir. Cualquiera que haya subido regularmente bolsas de comestibles y bicicleta cuatro tramos de escaleras atestiguara sobre los límites superiores de la movilidad humana.

Como muchas cosas en en las diseño de las ciudades, cuando dejas que sean los límites del movimiento humano los que dicten tamaño y proporciones, la escala empieza a sentirse humana. Ahi no hay sorpresa. En zonas de Manhattan, donde bloques enteros de apartamentos sin elevador, se han preservado, la escala humana ofrece un bienvenido y sorprendente contraste con las altísimas, torres que cubren gran parte del resto de la isla. Ahi sientes inmediatamente cómo las alturas de los edificios están en armonía con el ancho de la calle. Los materiales son cálidos y naturales, y en las avenidas y calles principales, las aceras están bordeadas por pequeñas tiendas y restaurantes. Mientras caminas, tienes la sensación de que “encajas” ahi. Es una sensacion  parecida a la que sientes cuando recuperas tu saco después de haberte puesto por error el saco varias tallas mas grande de otro . Se siente bien. En aquel momento me pregunte si ¿sería posible replicar este sentimiento en otras ciudades?. Ya no estamos construyendo edificios de ladrillo sin ascensores , pero estaba convencido de que, independientemente de los estilos arquitectónicos sería posible crear esa escala humana en un ambiente contemporáneo.

An example of mid-rise construction along a 20 metre wide right-of-way. Image from the Avenues & Mid-Rise Buildings Study. Credit: BMI (Brook McIlroy Planning & Urban Design).

Avance rápido de diez años y estoy de vuelta a mi ciudad natal como director de diseño urbano para la ciudad de Toronto. La tinta apenas seca en el nuevo Plan Oficial de la ciudad, y los criticos ya están atacando la nueva Política de Avenidas. Como un crítico elocuente dijo: “Tratar de recrear avenidas estilo europeo bordeadas con edificios adosados de media altura a lo largo de las avenidas comerciales más importantes de Toronto es el triunfo de los deseos ilusos (delirantes) de la burocracia ‘ sobre el sentido común.” A pesar de la inteligente broma, creo que la Política de Avenidas hace mucho sentido práctico en Toronto, donde estamos lidiando con un crecimiento rápido de la población y la necesidad de crear densidad a lo largo de nuestras calles importantes con tránsporte publico existentes y propuestos.

Con reglas muy estrictas para proteger nuestros “estables barrios residenciales” el único lugar para construir edificios de uso mixto con mas densidad está en nuestro centro, los centros y a lo largo de las Avenidas. Los desarrolladores han estado más que dispuestos a continuar la construcción de torres de condominios de gran altura donde quiera que se permiten, pero en general, los edificios altos no se permiten adyacentes a los vecindarios. Llegamos a media altura como una forma más modesta de la densidad que los residentes y los desarrolladores podían aceptar, si no abrazar. Resultó que la construcción de mediana altura en las Avenidas era un desafío más difícil de lo previsto y yo estaba muy deseoso de encontrar maneras de hacer que funcionara.

A pesar del deseo de la ciudad para fomentar el desarrollo de mediana altura la realidad es que no muchos desarrolladores querían construir en ellas. Cuando se les presiono ofrecieron tres razones principales. En primer lugar, el costo de la tierra es prohibitivo. El mercado inmobiliario de Toronto esta sobrevalorado, en combinacion con los predios pequeños a lo largo de muchas Avenidas,han hecho cada vez más difícil para los desarrolladores tener el tamaño de predio necesario para crear un edificio de media altura viable unos 30 metros de ancho por 30/50 metros de profundidad, dependiendo del ancho de la Avenida En segundo lugar, los desarrolladores argumentan que obtener la aprobación para un edificio de mediana altura involucra tanto o mas tiempo, esfuerzo y gasto como una solicitud para un edificio alto sin el potencial de rentabilidad financiera.

Finalmente las avenidas corre a través o a lo largo de los bordes de los vecindarios residenciales unifamiliares de Toronto. Los residentes de esos barrios estan a menudo muy preocupados por cómo los edificios de media altura los afectarán. En el aspecto comercial temen que la calle se convierta en un cañón oscuro poco acogedor y que las pequeñas tiendas familiares van a ser remplazadas por los grandes bancos, con paredes en blanco y farmacias. Por el lado de vecindario, se preocupan por la pérdida de privacidad cuando ventanas y balcones se ciernen sobre sus patios traseros y den sombra en sus jardines.

No había mucho que pudiéramos hacer sobre el precio de la tierra, pero pensamos que mediante la creación de un conjunto de normas integrales de desempeño podríamos encontrar el equilibrio adecuado entre las preocupaciones de los desarrolladores y los residentes colindantes. Los desarrolladores normalmente quieren aumentar tamaño del edificio para alcanzar la densidad necesaria que hace viable el proyecto mientras que los residentes de la zona quieren reducir el edificio para asegurarse de que no abrume el carácter del vecindario

Hemos armado un grupo de diseño y planificación urbana, encabezado por LornaDay y contratamos un equipo de consultores (BMI junto con ERA Quadrangle y UMC) Durante los muchos meses que trabajamos en la iniciativa , me inspiré en mi tiempo en Nueva York. Al revisar una norma de funcionamiento, a menudo pensaba en si ayudaría a crear el mismo ambiente que había encontrado en mi barrio Kips Bay. Los Estándares de Diseño de Media Altura (Normas) contienen más de 30 normas individuales, muchas encaminadas a lograr tres cosas fundamentales bien: altura, los remetimientos (delantero y trasero) y la relación entre el edificio y la Avenida.

Por mucho, el tema más polémico fue la altura. Antes de las Directrices no había habido ninguna definición de lo que constituía un edificio de media altura Para llegar a una definición analizamos una serie de calles exitosas con edificios de media altura de todo el mundo y se encontró una correlación entre el ancho de la calle y la altura del edificio, que guarda una proporcion de aproximadamente 1:1 o menor. Los edificios son casi tan altos como la calle es ancha Cuando se alinean lado a lado estos edificios crean una  ‘pared de calle’ (streetwall) Cuando las paredes de calle estan una frente otra a lo largo de ambos lados de una avenida crean un salon al aire libre” o un espacio definido Es la proporción de ese espacio lo que crea el distintivo ambiente de media altura Una vez más, sólo se siente bien. Esta constatación nos llevó a definir un edificio de media altura en Toronto es un edificio (de más de cuatro pisos) que puede elevarse hasta, pero no mas alto que el ancho del derecho de paso adyacente.

Los estándares de desempeño relativos a los remetimientos (delantero y trasero) se crearon para hacer frente a los problemas asoleamiento, privacia y escala humana. Cuando probamos la proporción 1:1 con dibujos y modelos (e incluso en algunos edificios reales) nos dimos cuenta de que estaba trabajando bien en las  Avenidas de hasta 24 metros ya que las estructuras resultantes eran más o menos la altura de sin elevador,(alrededor de siete pisos o menos) Sin embargo en Avenidas más anchas los edificios comenzaron a sentirse demasiados grandes y se perdia la escala humana . Manejamos  este problema de dos maneras. En primer lugar, se introdujo un ‘remetimiento de percepción peatonal’ que recomienda remeter el edificio cuando menos 3 metros entre los pisos tres y seis . Al caminar por la acera, el peatón percibe que la pared de calle esta a la escala de un edificio sin ascensor,  a pesar de que después del remetimiento el edificio podría elevarse a la altura máxima de 1:1.

*2803 Dundas, Duke – completion 2015. 107 units, seven storeys; Quadrangle Architects Ltd; Visualisation Norm Li.

En segundo lugar, formulamos las normas de rendimiento que abordaron no sólo la cuestión de escala, sino también la cuestión  que se encima del asoleamiento en las aceras. En la latitud de Toronto , la altura 1:1 proyecta sombras inaceptables en las aceras, en los meses de buen tiempo incluso cuando el sol esta relativamente alto en el cielo (entre el 21 de marzo y 21 de septiembre) Se revisaron los estudios de asoleamiento y se arribo a la conclusión de que el asoleamiento requiere un plano angular de aproximadamente 45 grados (medidos desde el límite de la propiedad de enfrente) para alcanzar la acera durante las estaciones y horas del día en que la gente es más probable que este caminando (Medida desde el alineamiento frontal del propio predio en desarrollo se traduce en una altura máxima igual al 80 por ciento del ancho del derecho de paso antes de que ne un plano angular de 45 grados se necesite para llegar a la altura máxima de 1:1).

En la parte trasera de los edificios nuestras pruebas de dibujo y modelo revelaron que una proporción de 1:1 puede producir incomodos problemas exposicion y privacidad (dependiendo de la profundidad del predio)_ Para hacer frente a estos problemas, un plano angular de 45 grados se dibuja, ya seadesde el alineamiento trasero o de la línea media de un carril trasero. El plano de 45 grados reduce tanto la altura del edificio y  lo remete alejandolo de los patios traseros adyacentes o patios laterales ¿Dónde hay lotes muy poco profundos, el plano angular posterior puede dar por resultado un edificio que no puede lograr la relación de 1:1). Una forma alternativa de hacer frente a estos asuntos  (sólo si hay apoyo politico y de vecinos) es permitir al desarrollador que compre las propiedades adyacentes y cree una “zona de mejora”, que se convierte en amortiguador entre el edificio de media altura y su vecinos.Las casas en la zona de mejora se pueden dejar o eliminarse para dar paso a aparcamiento subterráneo, callejones traseros, áreas verdes, así como nuevas casas o casas adosadas (townhouses) El edificio de media altura ahora rodeado por esta zona de amortiguamiento es libre para elevarse a una altura de de 1:1.

Además de la altura y los remetimientos, el otro tema crucial con edificios de media altura es la relación del edificio con la calle. En Toronto, los edificios en lotes relativamente estrechos alinean los_ viejos corredores comerciales, con pequeñas tiendas abajo (con  entradas y escaparates individuales) y apartamentos arriba. Las aceras adyacentes son estrechas (a menudo resultado del ensanchamiento de la calle para hacer más espacio para los coches) A pesar de las estrechas aceras, es un modelo atractivo a escala humana, con muchos edificios individuales, lado a lado formando una ‘pared de calle’ (streetwall) entrecortado. Por el contrario, los edificios de media altura que edifican hoy tienden a estar en predios mucho más grandes y mas anchos. Como resultado de estos, muchos de estos edificios se ven como monolítos extendiendose a lo largo de la calle en largas lineas, horizontales Además los nuevos edificios de media altura (por varias razones) tienden a atraer a grandes minoristas como bancos, restaurantes de comida rápida y centros comerciales y droguerias que tienen pocas entradas, paredes en blanco o ventanas bloqueadas -todo esto hace que la calle sea mucho menos animada para los peatones.

Para garantizar que los nuevos edificios de media altura se integren a la calle, se nos ocurrió con varios estándares de desempeño que aborden la necesidad de un cuidadoso diseño de la fachada del edificio y las aceras adyacentes Estos incluyen “la edificacion al líndero” para crear una pared de calle y acera de ancho adecuado, la adición de elementos verticales para crear un ritmo a lo largo de la calle,entradas francas desde la acera; fachadas transparentes (60 por ciento para limitar las paredes en blanco y una altura mínima de suelo a techo de 4,5 metros (para asegurar espacios de calidad, para el comercio al menudeo y espacio del restaurante). Incluso en algunas zonas de la ciudad donde el comercio minorista no es factible en la actualidad las_ normas individuales fomentan el diseño de la planta baja en  unidades residenciales que pueden ser fácilmente convertidos a comercios minoristas en el futuro (se realiza simplemente mediante la creación de una transición de la acera pública a la unidad privada a través de remetimientos y paisajismo en lugar de la tradicional planta baja residencial

La ciudad ha estado utilizando los Estandares de Diseño de Media Altura durante varios años y la respuesta ha sido en su mayor parte positiva. Las normas crean una imagen clara de las expectativas de la ciudad para los desarrolladores de edificios de media altura y sus equipos de diseño Además, el personal de la ciudad en todas las divisiones y el Panel de Revisión de Diseño puede ser consistente en toda la ciudad en sus comentarios de revision de desarrollos. Ha habido algunas críticas recientes de las manera como el personal de la ciudad aplica el documento tratándolo como un conjunto estricto de reglas. Las normas no deben ser vistas como una lista o un conjunto de reglas duras y rapidas Pero las normas tampoco son un punto de partida para el regateo y la negociación. Este tipo de discurso en última instancia, ayuda a la ciudad a afinar el documento para satisfacer las necesidades de todos los usuarios. En última instancia, los edificios deben ser revisados ​​para evaluar si, en conjunto, la propuesta cumple con el espíritu de todo el documento.

799 College Street, Cube Lofts – completed 2013. 21 units, six storeys. Design: Quadrangle Architects; Construction Documents and Review: Raw Design (Richard Witt, Partner in charge); Photography Scott Norsworthy.

Los críticos que sugieren que los edificios de edificios de media altura y las políticas de Avenidas estaban mal dirigidas se han equivocado Poco a poco, muchos desarrolladores grandes y pequeños, han llegado a adoptarlos, y los residentes están descubriendo que los edificios a los que antes se oponían se han convertido en adiciones bienvenidas a sus vecindarios. Curiosamente, una calle, Sheppard Avenue West (desde el oeste de Bathurst a Dufferin Street) está en camino de transformarse de una tranquila calle de pequeñas casas, a una avenida con edificios de media altura uno junto al otro en ambas aceras ‘ . Di un paseo por esa calle hace un par de semanas  en una gélida pero soleada tarde entre semana Se sentía surrealista. Yo estaba en medio de una metamorfosis asombrosa. ¿Quién hubiera creído que en poco más de una década, una carretera suburbana podria emerger como una avenida urbana?. Una cantidad sorprendente de personas estaban en las generosas aceras y algo del comercio minorista comenzaba a prosperar. Se sentía bien, pero no podía dejar de hacer la comparación ¿Era como mi viejo barrio de Nueva York? A decir verdad no … al menos no todavía Pero debo admitir que me sentí alentado

Esto no es una ilusión. Estamos construyendo Avenidas de edificios de media altura, que son un buen augurio, no sólo para Toronto, también para cualquier ciudad tratando de aumentar su densidad, sin perder su escala humana

Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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