Haciendo frente al nuevo mundo de la Zonificación Basada en el Desempeño

vía Braving the New World of Performance-Based Zoning – CityLab.

La zonificación convencional es una anticuada barrera contra el buen urbanismo, pero hay desacuerdo sobre el mejor camino a seguir.

Image

Serdar Tibet/Shutterstock.com

El tema de hoy es La Zonificación. Pero antes alcanzar ese doble espresso, considere que hay cosas realmente exitantes sucediendo en el campo, alimentadas por el pensamiento innovador del nivel del Silicon Valley.

La mayoría de la gente podría pensar de la zonificación como territorio exclusivo de juntas de voluntarios canosos, pero en un mundo cada vez más desarrollado tiene una mayor importancia. Los códigos que guían el desarrollo son el ADN de los asentamientos humanos.

El problema es que la mayor parte de la zonificación no ha cambiado con los tiempos, durante casi un siglo. Es como tener las normas de tráfico y regulaciones del fabricante basadas en el Modelo T.

Un breviario:. La histórica decision de la Suprema Corte de EUA en 1926 sobre el caso Euclid vs Ambler Realty  confirmó la autoridad de los gobiernos locales para establecer la ley sobre construcción, literalmente. La zonificación en términos jurídicos se considera una parte de las facultades de la policía, haciendo cumplir temas de salud y seguridad. Hace cien años, las ciudades eran lugares cada vez más congestionados y sucios; los planificadores buscaron separar las cosas y separar los usos nocivos; una curtiduria no debia estar al lado de una casa construida en serie y así sucesivamente.

El principio de la separación de usos nos llevó a mapas de zonificación códificados por color clavados en la mayoría de los ayuntamientos: residencial aquí, comercial por allá e industrial por la frontera con la otra ciudad. Pero el enfoque es inapropiado en casi su totalidad para el buen desarrollo urbano y en especial para el desarrollo de relleno, en la zona centro y para el desarrollo orientado por el tránsporte.

La zonificación convencional es francamente siniestra en la manera como forma una barrera contra el buen urbanismo. Prohíbe arreglos diversos como ‘vivienda-trabajo’, ‘vivienda sobre comercio’, y toda tipo de entornos con usos mixtos que son fórmulas comprobadas para la vitalidad, la caminabilidad y la conveniencia. Códigos anticuados y sesgados por NIMBY’sm (no en mi patio trasero) prohíben hacer unidades de vivienda accesorias y ocupar cocheras, cuartos de servicio y ‘apartamentos para la suegra’, así como el desarrollo de relleno con pequeñas viviendas edificadas en porciones desocupadas de un terreno residencial ya desarrollado, que incrementarian la oferta de viviendas asequibles instantáneamente.

La zonificación tiene otro atributo, típico de un sistema que debió revisarse hace mucho tiempo: todo tipo de lagunas, parches y enmiendas, acomodadas una sobre otra como un banco de ostiones. Por ejemplo, la cláusula “aprobación no requerida” en Massachusetts no da al consejo de planificación local voz alguna sobre el desarrollo, siempre y cuando de frente a una calle existente. Una coalición ha intentado reformar la legislacion por años, pero el lobby de constructores de vivienda ha bloqueado un voto completo (y el tema es tan turbio, que es difícil que a alguien le importe).

¿Qué hacer entonces? Los años 60’s y 70’s vieron una vista fresca con la zonificación condicional, los permisos especiales, y los desarrollos de unidades planificadas. Demos crédito al New Urbanism (nuevo urbanismo) por llamar la atención al inicio de los 1990’s sobre la necesidad de desarrollar nuevos códigos: Cuando planificadores neo-tradicionales quisieron construir lo que equivalia a una plaza de pueblo de Nueva Inglaterra, y se encontraron con que era ilegal.

En el siglo XXI, la mas notable innovación ha sido el código basado en la forma. Menos preocupado por el uso que se da adentro de los edificios y más con su apariencia y la manera en que las edificaciones se relacionan entre sí y dan forma al paisaje de la calle en el contexto de una visión para un barrio. La adopción de más alto perfil es Miami 21, pero un sorprendente número de ciudades se han lanzado a este, incluyendo Denver, Cincinnati, El Paso, Nashville, Fort Worth y casi dos docenas más.

Joel Russell, director ejecutivo del Form-Based Codes Institute –sí, éste existe– ha dicho que espera llevar las cosas al siguiente nivel enfatizando los beneficios de una revisión del código a un público más amplio. Estará llevando la campaña por los mundo en los próximos días, a la conferencia Future of Places en Buenos Aires.

El pensamiento mas ‘fuera de la caja’ proviene de la Bahia de San Francisco (donde mas), con la adopcion de la “zonficacion basada en desempeño”. En la ciudad de Fremont, el consejo municipal eligió un camino nuevo para una parcela de terreno de casi 360 hectáreas anclada por una futura estación del metro ‘BART’, destinada a ser sometida a un proceso de regeneración urbana masiva. Los planificadores comenzaron estableciendo un conjunto de metas: cierto número de puestos de trabajo, cierto número de viviendas, incluyendo unidades asequibles y estandares criticos y estrictos para una baja huella de carbono. Como logren conseguir todo esto los desarrolladores, es su problema y su negocio.

“Queríamos alejarnos de la habitual lista de lavandería –Puedes hacer esto, este uso es condicional– y en lugar de ello, decir, si puedes lograr esto, tu decides los usos de suelo”, dijo Noah Friedman, diseñador urbano senior de Perkins + Will y una fuerza mayor detrás del Warms Springs South Fremont Community Plan. La zonificación, aprobada por el ayuntamiento, “no dice cómo lograr el estándar, sólamente que debes alcanzar ese estándar.”

El antiguo sitio de la planta Toyota, un centro regional que en breve sera estratégicamente accesible, ha sido concebido como un “lugar de trabajo TOD”, incluyendo 86.4 hectareas para industria ligera, investigación y desarrollo, oficinas, centro de convenciones, hoteles, comercio, entretenimiento y desarrollo habitacional. El objetivo de 19.390 puestos de trabajo y 4.000 viviendas pueden ser alcanzados gradualmente en el tiempo.

El enfoque basado en desempeño también está siendo probado en la región de Atlanta, donde los planificadores están replanteando el marco para un desarrollo industrial ligero en un mundo donde ya no hay muchas curtidurias. Es un enfoque Zen para establecer las reglas: zonificación sin ser zonificación. O llámalo Zonificacion 2.0, aunque como muchos negocios de garage nacientes, el concepto puede remontarse muchos años atrás. La noción de juzgar el desarrollo por su impacto más que por sus categorías de uso puede encontrarse en el libro –Performance Zoning– de Lane Kendig, 1980 y quien no lo tiene en su librero?. El concepto nunca despegó de la manera como sus patrocinadores iniciales esperaban, no obstante, varios gobiernos locales lo intentaron y luego lo abandonaron. El experimento de Fremont representa una nueva esperanza al refinarse la zonificación basada en el desempeño y se alimenta del marco establecido por LEED, el estándar de construcción ecológica.

Los devotos de los códigos basados en la forma sugieren que hay cosas buenas acerca sobre la zonificación basada en el desempeño, pero que no es la respuesta en sí misma.

“El asunto crítico zonificar para lo que creara grandes lugares, en lugar de simplemente zonificar para la expansión dispersa, como se ha hecho sin sentido por décadas”, dice Russell. “El problema no es la zonificación per se-es zonificación que requiere todas las cosas equivocadas, pocas de las cosas correctas, y bien intencionadas enmiendas parciales que han hecho un enredo incomprensible”.

Diferentes visiones de la mejor manera hacia adelante suena como fomento a mí. Y eso puede ser la mejor señal, hasta ahora, que la zonificación está entrando en una nueva fase de disrrupción: un poco al estilo Apple vs. Microsoft de rivalidad.

Provócalo. Explora la frontera. Cualquier cosa es mejor que los grandes ordenadores centrales que tenemos ahora.

Anuncios

Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
Esta entrada fue publicada en Codigos, Desarrollo Urbano, Habitabilidad, Planeacion Urbana, Uncategorized, Uso de Suelo y etiquetada . Guarda el enlace permanente.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s