Una Introduccion a “Densidad”

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A Primer on “Density”

La “palabra D.” Hace para una gran linea de recoleccion , pero (por desgracia) no escomo la mayoría de la gente la usa. Hay probablemente muchos blogs y artículos escritos sobre densidad de población y su compleja relación con el uso de energia, el crecimiento economico, que tan listo eres, etc. No estoy aquí para hablar de aquello; Soy consciente de que muchos lectores aquí son más informales y pueden pensar en “densidad” solo como sustituto de otra cosa.

Hong Kong high rise

Así que, ¿de qué estamos siquiera hablando? La Densidad ciertamente ha sido discutida en streets.mn antes, pero si usted quisiera volver a lo básico (y algo más), siga leyendo!

Definiendo Densidad

Antes de entrar en más detalles aquí, vamos a dar un paso hacia atrás de un nivel. La Razón Superficie Construida (RSC o FAR) es una definición más amplia de la densidad de desarrollo que no se preocupa por la cantidad de personas que habitan un edificio o sitio. Es una simple razón: La suma de area construida dividida por la superficie del predio donde se asienta el edificio. Digamos que tienes un lote estandar de 40 ‘x 125’ (5.000 pies cuadrados), con una casa de 2 pisos en él. Los cimientos abarcan 1.000 pies cuadrados, que da 2,000 pies cuadrados netos (el sótano normalmente está excluido de estos cálculos). La RSC (FAR) sería 2000/5000, o 0.4. Tomandola con las regulaciones de area ocupada y remetimientos, un límite RSC (FAR) generalmente dará la altura máxima que una estructura puede alcanzar por una huella dada.

Otra forma de pensar acerca de la densidad de población es en unidades, o incluso dormitorios, por superficie de terreno. Los nuevos desarrollos generalmente indican el número de unidades en construcción y podemos rastrear esta a largo plazo a partir de datos del Censo y la Encuesta sobre Comunidad Americana (ACS) y en la forma de unidades de vivienda y hogares.

Por lo general pensamos en densidad de poblacióncomoel [número de personas] por[Área (milla cuadrada, hectáreas, etc.)]. Esto funciona bastante bien en la mayoría de los casos, pero ¿qué hay de usos de la tierra no residenciales, como oficinas, comercios, restaurantes, etc.? El centro de Minneapolis (como lo define el Consejo del Centro) tenía unos 35,000 residentes hace unos años, sin embargo, los números del Censo de2011 tiene cerca de 135.000 trabajadores en más o menos la misma area. El tipo de puestos de trabajo en un área determinada puede ser un indicador de la intensidad de uso de suelo también. Esta interesante herramienta de accessibilidad para la región de Nueva York desagrega empleos por industria, y puedes adivinar que el número de puestos de trabajo por acre variará drásticamente por sector (piensa en una fábrica frente a una oficina llena de cubos, contra un pequeño restaurante). Teniendo en cuenta los empleos, el comercio minorista, y otros destinos es posiblemente tan importante como los centros de población, cuando planeas redes de transporte.

Average jobs+population density per acre along the Southwest LRT corridor.  Map by the author, with background data from the US Census Bureau." width="500" height="386" class="size-medium wp-image-52959" /> Average jobs+population density per acre along the Southwest LRT corridor.  Map by the author, with background data from the US Census Bureau.

Por último, un predio de un acre puede tener 15 unidades y 30 personas viviendo en él, dando una densidad bruta de 30 personas por acre. Pero una ciudad no está solo llena con lotes privados con residentes y puestos de trabajo. Calles, parques, escuelas, lagos, ríos, etc todos ocupan la tierra sin añadir nada de población (y rara vez trabajos o amenidades). Uno puede hacer suposiciones sobre el valor de diferentes lgares vs. no_lugares, pero al final la densidad neta de una ciudad necesita definir que deja fuera (y las decisiones de planificación determinarán la base de impuestos que tiene la ciudad en relación con los derechos publicos de via).

Form Matters

Compare the two developments below:

Horn_2320Colfax

On the left is the now-under-construction 2320 Colfax Ave apartments. On the right, theHorn Towers at 31st Street and Blaisdell Avenue in Minneapolis. Which one is more dense? The Horn Towers, but you may be surprised to learn the difference is not all that much. At 45 units on .48 acres, the Lander HornTowersAerialdevelopment comes in at 96 units/acre, while the three high-rise towers with 491 units sit on a much larger site, netting 131 units/acre, only 40% more “dense” than a relatively low-impact 3.5 story building.

Horn Towers represent the “towers in the park” design made (in?)famous by Le Corbusier (many designs in the US had lower residential densities than the structures they replaced during urban renewal). Your urbanist credentials will dictate whether you think the freed ground space that allows for storm water infiltration, open space, community gardens, and ample parking are worth the trade-off in lost street presence and mixing of uses. There are also complex interactions between land cost and the resulting building’s design, capital, and maintenance costs, even for a site with the same development density.

Population-Weighted Density

WeightedPopulationwithExampleThe traditional people per square mile metric has recently been giving way to a more detailed one. The two top images to the right show how the same overall density for a region can look dramatically different in practice. Most of South Minneapolis, for example, is single family homes. Acres and acres of them, albeit on relatively small lots on a walkable grid. The area east of Munich has pockets of tight development density (apartments, attached homes, smaller lot detached homes) surrounded by open space and farmland. Yet these two have roughly the same population densities.

To calculate the density an average person living in City XYZ experiences, you need to subdivide the area into smaller sections and give equal weight to each resident. Luckily, the US Census gathers data on small areas of land, known as tracts. These are sufficiently small to give a more accurate picture of the density someone experiences “out their front door.” Visually, this would look like:

WeightedPopulationTracts1

As a formula, this looks like:

[ (T1 population * T1 Density) + (T2 population * T2 Density) + … + (Tn population * Tn Density) ]
Total Population

This method is similar to the metro-level accessibility rankings done at the University of Minnesota, and it’s a metric that has finally caught on at the US Census from a reporting standpoint. Which brings us to..

Comparing Areas Can Be Tricky

Especially using the traditional people-per-square-mile method. A city like Minneapolis, at 55 square miles, may not be comparable to a city like Portland with nearly three times the land area.

Portland is 145 square miles (Source: bikeportland.org)

To put that graphic in perspective, Houston (TX) is over 600 square miles. Seattle comes in at 142. Denver is 155. By definition, comparing a city like Minneapolis to other cities will make us look denser using the average metric. To be comparable, our Saint Louis Parks, Edinas, Richfields, and Robbinsdales would all be annexed in, and they’d almost certainly bring the average density figure down.

Minneapolis_5MileRadiusThis is where weighted density evens the playing field. I used Census data to plot weighted density (for areas inside 1-mile radius rings from the central city hall) for the 51 metropolitan areas over 1 million people. A 5-mile radius may not align with Minneapolis’ borders, or any city for that matter, perfectly (see right). But I’ll contend that the edges of Saint Paul, Saint Louis Park, and Robbinsdale aren’t much different than the sections of Minneapolis left behind.

When comparing against the top 51 metros, Minneapolis ranks 15th for population “within the circle,” yet comes in at the 27th densest. Here’s what that looks like at multiple mile radii:

Minneapolis, Seattle, and Portland highlighted for reference

Of course, our notion of “dense” in the United States is all relative. Weighted density measures for cities/regions across the world are hard to come by. So I took some time to calculate them for a mid-sized German city, Düsseldorf. Düsseldorf has about 600,000 residents in 84 square miles, about the same average density as Minneapolis proper – the low 7,000s per square mile. Using population and land area data from the quarters in the city’s districts (as good a proxy for census tracts as I could come up with), I calculated the weighted density to be over 14,000 people per square mile, good enough for 5th densest in the United States using a 5 mile radius (78 square miles) from city hall, just behind Philadelphia (Minneapolis comes in at 5,200 people per square mile). All of which is to say, in the grand scheme of things, Minneapolis and St Paul are not very “dense” cities by national or international standards.

Anyway, hopefully this helps unearth some of the complexities behind “density” for folks out there. As always, the comment section is a great place to tease out some more details and ask questions!

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, formada con objeto de preservar la colonia habitacional unifamiliar preponderantemente, con calles de trafico calmado, seguras para la bici, parques, banquetas adecuadas para ir caminando a centros de barrio con comercios y servicios y oficinas solo en áreas designadas.
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