En defensa de la zonificacion por derecho: peligros de la planificacion arbitraria

Urban kchoze: In defense of by-right zoning: the dangers of arbitrary planning

“by-right-zoning”  = Los códigos de zonificación típicos dividen los usos del suelo en dos categorías, –usos permitidos y usos discrecionales–, llamados usos “condicionales” o “especiales”. Las clasificaciones o designaciones de zonificación suelen proporcionar una lista de usos permitidos que pueden ubicarse en esa zona en particular “por derecho“.

Un argumento que he oído a veces cuando la zonificación estricta es criticada es que no es tan mala, porque los desarrolladores pueden simplemente pedir un cambio de zonificación o variaciones, lo cual es cierto. Esto es difícil de conseguir cuando usted está en una zona residencial, pero en la mayoría de los centros, que son principalmente oficinas y zonas comerciales, la oposición local será mucho menos, por lo que los desarrolladores tienen más probabilidades de conseguirlo.

A algunos urbanistas y arquitectos también tienen les gusta este acercamiento porque da una manera para que los planeadores urbanos revisen cualquier proyecto dado y extraigan concesiones del desarrollador a cambio de aprobar el cambio de zonificación que solicita. Dado que los desarrolladores son vistos a menudo por los urbanistas y arquitectos como gente codiciosa que no tienen sentido de la estética, someter sus proyectos a la revisión de arquitectos y planificadores “adecuados” es visto como algo bueno, y el cambio de zonificación proporciona una palanca para obligar a los desarrolladores a cambiar sus planes. Si se niegan, no obtienen su cambio de zonificación.

Entonces, ¿es realmente un buen enfoque? ¿Tener límites de zonificación tan estrictos que casi todos los proyectos tienen que exigir variaciones y cambios y ser revisados por urbanistas y arquitectos?

Incertidumbre y precios de la tierra

Ya he hecho mi argumento de que los precios de la tierra son extremadamente útiles en la configuración de las ciudades. El desarrollo urbano es una empresa económica, y como tal es extremadamente reactivo a las señales de precios, el más importante aquí es el precio de la tierra. Cualquier persona que desee desarrollar un zona debe primero comprar la tierra en la cual ocurrirá el desarrollo. Cuanto más cara sea la tierra, mayor será la densidad de lo que construiran los desarrolladores. Si la tierra es demasiado costosa, entonces los proyectos de baja densidad no son viables económicamente y por tanto se excluyen. Si la tierra es barata, entonces proyectos de baja densidad son viables y pueden ocurrir.

Pero, ¿qué determina el valor de la tierra? El propietario de la tierra quiere vender al precio más alto posible, el comprador de tierra quiere comprar al precio más bajo posible, pero qué patrón ayuda a determinar el valor adecuado de la tierra?

Bueno, mi teoria, que creo que es bastante razonable y sólida, es que el valor del beneficio potencial del desarrollo es lo que decide en cuánto se venderá la tierra. En esencia, un desarrollo genera ingresos que son la diferencia entre el valor de mercado por metro cuadrado y el costo de construcción, multiplicado por el número de metros cuadrados que se pueden construir.

Los terratenientes saben esto y establecerán sus expectativas para el precio de la tierra que venden en consecuencia. Es importante entender que, en términos generales, sólo el edificio en sí genera ingresos. El estacionamiento (a menos que sea cobrado) no genera ingresos, ni los árboles ni el cesped (espacio amortiguador verde), etc … Es el edificio el que genera ingresos, que es alquilado o vendido a personas que quieren usarlo. Cuanto más escasa sea la tierra, mas podran los terratenientes negociar una mayor participación de esos ingresos esperados, cuanto más abundante sea la tierra, menor será la participacion que pueden negociar.

Entonces, ¿qué significa eso para los desarrollos urbanos? El valor de mercado es en gran medida un aporte del mercado de bienes raíces, es relativamente fácil de obtener de mirar a otros desarrollos. Los costos de construcción también pueden ser a menudo aproximados con base en los costos locales de construcción. Así que la gran pregunta aquí es cuántos metros cuadrados de área de piso generadora de ingresos puedes construir? Eso determinará lo qué vale la tierra.

Así que volvemos aquí a la Relacion  Piso-Area  (RPA). Una vez dije que no era un vector adecuado para las regulaciones urbanas porque no hay externalidad negativa directa de la RPA que justifique su control reglamentario directo. Sin embargo, pude haber saltado a conclusiones demasiado pronto. El punto es que controlar las RPA puede realmente ayudar al mercado a determinar con una mayor certeza los ingresos potenciales totales del desarrollo en terreno.

Por ejemplo, si el valor del espacio de oficina es, digamos $300 por metro cuadrado (no la renta, el valor real), y el costo de construcción es $200 por metro cuadrado, es un ingreso total de $100 por metro cuadrado. Si la RPA permitida es 200%, entonces eso significa que el ingreso del desarrollo esta limitado a 2 metros cuadrados de área de piso generadora de ingresos por metro cuadrado de terreno. Por tanto, hay (( $300/M2 –$200/M2) x 2 M2 de area de piso/M2 de tierra), $200 de ingreso asociado a cada metro cuadrado de terreno, lo que es un limite maximo sobre el valor del terreno Si los terratenientes obtienen en promedio la mitad de los ingresos totales, entonces el valor del terreno sería de unos $100 dólares por metro cuadrado.

Así cuando la RPA es limitada, ya sea directamente o mediante una combinación de límite de altura y area libre del lote (remetimientos, márgenes, etc …) …

Remetimiento frontal y márgenes minimos reduciendo la superficie que el edificio puede cubrir, aqui, el maximo de area construida es42% del lote, si hay un limite de altura, entonces la RPA es limitada indirectamente (por ejemplo, si se permiten 5 niveles, la RPA es 210%)  

… o mediante los requisitos de minimos de estacionamiento, entonces esto ayuda a aclarar la incertidumbre sobre cuanta area de piso generadora de ingresos puede construirse en cualquier lote dado. Esto ayuda tanto al vendedor como al comprador del terreno a establecer un valor potencial de la tierra, y por tanto les ayuda a llegar a un acuerdo sobre el precio mucho más rápido.

Pero, ¿qué ocurre cuando mantienes la zonificación muy estricta con la expectativa de que consideraras las solicitudes de variaciones y cambios de zonificación con base caso por caso?

Bueno, en ese caso, se introduce un componente arbitrario, creando incertidumbre. La zonificación puede limitar actualmente la RAP al 100%, pero quizás en un caso la ciudad permitió que un proyecto tuviera una RAP de 200% basado en una solicitud de cambio de zonificación. ¿Qué mensaje se envía a cada terrateniente en la zona? Incluso si su tierra está en zona de RAP 100%, debes valuar su tierra como si tuviera zonificacion dos veces más alta. Por supuesto, los desarrolladores se cuidarian de pagar precios tan altos, porque no hay garantía de que obtendrán el cambio de zonificación.

El resultado haria posible que el desarrollo sea menos probable, al tener los terratenientes valorados sus lotes muy por encima de lo que hoy están zonificados, mientras que los desarrolladores, temerosos al riesgo, pueden rechazar la idea de pagar un cierto precio por la tierra que sólo se justifica con un cambio de zonificación.

Otros impactos: corrupcion, extorsion y cuellos de botella administrativos

En todo el mundo, el poder arbitrario está siempre asociado a otro fenómeno: la corrupción. Sin directrices estrictas, esto da libertad a los burocratas para tomar decisiones basadas sólo en sus propios sentimientos sin tener que explicar a nadie. Como resultado, dada la enorme cantidad de dinero involucrada, los desarrolladores tienen un incentivo para hacer todo lo posible para conseguir que los burocratas esten de su lado. Estoy seguro de que los desarrolladores preferirían hacer lo suyo sin tener que engrasar algunas manos, pero en el contexto de la planificación urbana arbitraria, la tentación puede ser demasiado grande.

Esto también puede ir en el otro sentido, ya sea con los burocratas o a veces incluso con grupos NIMBY utilizando la situación como apalancamiento para obtener favores de los desarrolladores. Por ejemplo, obligar a los desarrolladores a pagar directamente por la reparación o remplazo de infraestructura local, o forzar al desarrollador a proporcionar bienes públicos como parques a cambio de permisos de construcción. Esto puede resultar en precios mucho más altos para las nuevas construcciones ya que toda la carga de proveer las necesidades de infraestructura local solo puede descargarse en ellas. Esto no significa que tener desarrolladores proveyendo ciertos bienes sociales es una idea totalmente mala, reglas que establecen ciertos.

Finalmente, hay un último inconveniente. Establecer un proceso de revisión caso por caso de cada proyecto es extremadamente costoso en términos de trabajo y tiempo. Dado que las ciudades tienen una cantidad limitada de planificadores y arquitectos, si hay un auge de la construcción, entonces el proceso de revisión podría quedar congestionado ya que el departamento de planificación urbana está abrumado con proyectos a revisar y comentar. Esto puede llevar a demoras y a un límite en los proyectos que obtienen la luz verde en ciudades, limitando las nuevas construcciones justo cuando la demanda de ellas es más alta.

Todos estos factores se combinan en un gran efecto negativo final: la eliminación de los desarrolladores a pequeña escala que no tienen los fondos y experiencia para hacer frente a todas estas cuestiones y los desarrollos a pequeña escala que no dan los ingresos para justificar enfrentarse a todo ese proceso.

En conclusion

Pienso que lo que las ciudades necesitan no es más control por los planificadores urbanistas y arquitectos, sino menos … insumos arbitrarios en el proceso de desarrollo deben ser reducidos a un mínimo. Cuando existen reglas, deben aplicarse de abajo hacia arriba, con base en claras directrices establecidas para reducir o incluso eliminar la incertidumbre. Cuando se requiere zonificar hacia arriba para hacer frente a mayor demanda (y creo que las reglas deben tener un sesgo pro-reurbanización), esta rezonificacion debe ser gradual y afectar a un zona grande, no hacer rezonificación punto por punto basada en requisitos específicos. Incluso proyectos excepcionales deberían idealmente ser realizados en el contexto de reglas específicas, por ejemplo mediante la compra de “derechos aéreos” (comprar límites RAP no utilizados o límites de altura de los desarrollos de menos densidad) o zonificación basada en incentivos (dando RAP o bonos de altura para ciertas Iniciativas).

Como en todas las cosas, en términos de desarrollo urbano, el imperio de la ley debe predominar, no la regla de los hombres, para dar certeza y nivelar el campo de juego.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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