‘Granularidad’, una mejor ciudad con urbanismo de grano fino

Origen: www.andrewalexanderprice.com/blog20151021.php#.V63seCPhAy7

October 21, 2015

‘Granularidad’, palabra difícil de explicar. La palabra “granular” se utiliza para describir algo que se compone de elementos más pequeños, y ‘granularidad’ sería el termino que describe cuán grandes o pequeños son aquellos elementos. Si los elementos son pequeñas, lo llamamos ‘de grano fino’, y si los elementos son grandes lo llamamos ‘de grano grueso’. Es un término que tambien usamos en economía, ciencias de la computación, geología, fotografia y probablemente muchos otros campos. Por ejemplo, en ciencias de la computación, un algoritmo es de grano fino si se divide en muchos pasos pequeños, y de grano grueso si se divide en dos

( ‘Granularidad’ vocablo no registrado en diccionario de RAE, pero aquí unos registros:  En fotografía se entiende por granularidad o grano el tamaño de las partículas que forman la capa fotosensible que recubre la película fotográfica o el papel fotográficoLa granularidad determina la sensibilidad a la luz del material: a mayor grano, corresponde mayor sensibilidad a la luz.

  • grano Del lat. granum. RAE
  • 6. m. Cada una de las pequeñas protuberancias en la estructura o en la superficie de algunos cuerpos; como en la piedra, en la madera, en el metal, en la piel curtida, etc.
  • 16. m. Fotogr. Partícula individual sensible a la luz, que permanece después del desarrollo de la emulsión fotográfica, y de cuyo menor o mayor tamaño depende la mayor o menor definición de la fotografía.
  • granulometría De gránulo y -metría.
  • 1. f. Parte de la petrografía que trata del tamaño o medida de las partículas, granos y rocas de los suelos.)

Los patrónes de las rocas se describen como de grano grueso a la izquierda, y en la derecha de grano fino.
Cuando hablo de ciudades, utilizo el término granularidad para referirme a la manera cómo esta dividida la propiedad de una ciudad, en particular al tamaño de los lotes en que se dividen las ‘manzanas’ de la ciudad. Aquí hay unos ejemplos;

Manzanas de grano-fino en Hoboken, NJ, promedian alrededor de 40 lotes por manzana.

Manzanas de grano-grueso desarrolladas recientemente en otro lado de la ciudad, promedian alredededor de 1 lote por manzana.

También podemos hablar de la granularidad en economía – una economía puede ser finamente granulada si se compone de muchas pequeñas empresas, o de grano grueso si se compone de pocas empresas grandes, y cualquier grano intermedio. Tener una economía de grano fino compuesta de muchos pequeños negocios es generalmente preferible a una economía de grano grueso compuesta de un pequeño número de grandes empresas, porque implica una economía más resiliente (si fracasa una empresa, el efecto sobre la economía en general sera menor) y la riqueza estará más distribuida (los beneficios y la propiedad de los negocios dividida entre muchos, en lugar de en manos de unos pocos.)

Las ciudades son la manifestación física de la economía, y nuestro entorno edificado dice mucho de nuestra economía. Es fácil ver esto en ciudades más pequeñas donde el modelo económico se simplifica -puedes detectar fácilmente la diferencia entre un pequeño pueblo donde predominan unas cuantas grandes tiendas y una pequeña ciudad donde predominan muchas tiendas pequeñas. A menudo hay correlación entre el entorno edificado que vemos y con el que interactuamos fisicamente, y la economía subyacente que lo construyó.

Cuando hablo de ciudades en este artículo, estoy específicamente hablando sobre zonas urbanas. Las zonas urbanas -centros de ciudad y barrios preponderantemente constituidos por hileras de casas adosadas y apartamentos- son zonas que se recorren a pie, que se experimentan de manera fundamentalmente diferente comparadas con las áreas suburbanas orientadas al auto. Aunque mucho sobre lo que escribo aplicaría tambien en zonas suburbanas, aqui hablo específicamente sobre áreas urbanas. La razón por la que es diferente, es porque nuestro sentido de escala y lugar cambia cuando caminamos (donde hay un limite razonable sobre cuan lejos puedes caminar y estar expuesto al clima) comparado a cuando conduces (que permite recorrer millas sin esfuerzo, y no interesa como se siente el ambiente exterior, al ir confinados en la comodidad de nuestro auto).

Siento que este es un tema importante, ya que muy pocas personas hablan de granularidad (a menudo la ignoramos por completo al entusiarmarnos con un megaproyecto de relumbrón), pero me hizo feliz  verlo mencionado en Strong Towns la semana pasada.

Las viejas zonas urbanas en EUA son comúnmente de granuralidad muy fina;

Una manzana en Hoboken, NJ construida en los 1900`s bajos con aproximadamente 40 lotes por manzana.

En tanto que las zonas urbanas mas recientes en EUA tienden a ser frecuentemente de granuralidad muy gruesa;

Un nuevo edificio de apartamentos de media altura en Hoboken ocupa la manzana completa

Beneficios

El urbanismo de granuralidad fina (grano fino) es preferible porque implica;

  1. Propiedad diversificada. Cada lote individual tiene comunmente un diferente propietario.
  2. Costo de entrada mas bajo. Si ignoramos el precio subyacente de la tierra (lotes chicos en general deben ser mas baratos porque estas adquiriendo menos tierra), requiere menos dinero construir un comercio o una vivienda en un lote angosto, que construir un complejo de apartamentos entero.
  3. Más destinos a corta distancia. Parte importante del buen urbanismo es acomodar tantos destinos como sea posible a distancia caminable, es por ello, que darle cabida a más, ofrece más opciones a donde acudir a pie.
  4. Mayor resiliencia a malos edificios. Los malos edificios pueden tener menor impacto cuando están limitados en tamaño.

Explicaré cada uno de estos puntos en detalle.

Propiedad diversificada y mas bajos costos de entrada van de la mano. Se necesita mucho dinero para construir un edificio enorme. Sin considerar el costo de la tierra, este edificio podría fácilmente costar $30 millones de dls;

$30 millones es una cantidad significativa de dinero. Es más de lo que una persona de clase media típica podría financiar. Por el contrario, cualquiera de estas ‘townhouses’ podrian construirse probablemente por menos de $200,000 dls (también sin considerar el costo de la tierra)  Son básicamente cubos de ladrillo con puertas y ventanas; En realidad no debería costar más que una casa suburbana, sin el jardin. Esta es una calle urbana un poco más densa, que debe ser razonablemente asequible de construir;

El desarrollo urbano no debe ser costoso por sí mismo. Me preocupa que el alto costo de entrada causado por el urbanismo de granuralidad gruesa está llevando a la –polarizacion economica– una situación en la que sólo aquellos que ya tienen dinero pueden invertir y crear más riqueza, mientras que todos los demás son meros consumidores. Personalmente, me gustaría algún día comprar un terreno baldío en una zona urbana y construir el ‘townhouse’ de mis sueños.

Terreno baldío en venta en Hoboken, este debería ser el tamaño de un desarrollo típico en una área urbana saludable.

Si consideramos a cada edificio como un destino, las zonas urbanas de granularidad fina son por su naturaleza más atractivas para caminar porque tenemos más destinos a distancia caminable, que en zonas urbanas de granuralidad gruesa en general. Cuando los lotes son de sólo 20 pies de ancho, naturalmente, tendrás la entrada a un destino (edificio, oficina, tienda, etc.) a cada 20 pies, a todo lo largo de la calle;

Edificios de granuralidad fina a lo largo de la calle Washington, Hoboken. La American Planning Association declaro que esta es una de las 10 mas grandiosas calles para  2010

Contrastando esto, hay el urbanismo de granularidad gruesa, donde tienes muy pocos destinos ocupando cuadras enteras;

Un supermecado en Hoboken, que ocupa 200 pies de la cuadra .

Si nuestros destinos tienen sólo 20 pies de ancho en lugar de 200 pies de ancho, podemos acomodar 10 veces la cantidad de destinos a lo largo del mismo tramo de calle. Uno de los objetivos de la buena planificación de ciudad es facilitar el poder hacer lo mas posible a pie, disminuyendo la necesidad de moverse en coche, bicicleta, o transporte publico y crear tráfico.

También existe la falsa-granularidad, que se da cuando un edificio grande se divide en muchos destinos separados a nivel de calle para dar la impresión de urbanismo de grano fino;

Un edificio grande en Manhattan dividido en multiples destinos a nivel de suelo

Esto puede resolver el tema de la caminabilidad en un urbanismo de granuralidad-gruesa pero queda a discreción del dueño de la propiedad. Sin embargo el urbanismo de grano fino, forza esta situacion porque cada grano a lo largo de la calle es un destino; un edificio sin entrada es inutil.

No creo que todos los edificios grandes sean malos. Algunos usos, tales como centros de convenciones, estadios deportivos, cines y tiendas departamentales, por su naturaleza ocupan mucho espacio y requieren grandes edificios. Como muchas otras cosas, el desarrollo de grano grueso es aceptable cuando se hace con moderación; se convierte en un problema cuando se vuelve la forma predeterminada de edificar. Cuando necesitemos construir edificios de granularidad gruesa, es sin embargo importante que utilizemos la imitacion de granularidad para evitar que el área se convierta en aburrida y estéril.

Javits Center en Manhattan. Podrían haber hecho una cierta imitacion de granularidad aquí, en lugar de eso tenemos una pared en blanco que ocupa toda la longitud de una cuadra. El resultado es una calle muerta, a pesar de estar a pocos pasos de Times Square – uno (si no el lugar más concurrido) en los Estados Unidos. .

Un edificio a la vuelta de Union Square usando la imitacion de granularidad para mantener la zona altamente caminable. Mantiene viva la calle, y es mucho mejor que la pared lisa de un edificio de apartamentos frente a la calle.

El desarrollo de grano fino también limita el impacto de edificios malos en la zona. El dueño de una propiedad que construye un edificio aburrido o espantoso, o que deja que su edificio se deteriore, o lo abandona, afecta negativamente el paisaje urbano. Sin embargo, podemos minimizar el impacto global sobre el paisaje urbano si el edificio feo o abandonado es sólo uno de muchos a lo largo de la manzana.

Un feo edificio ocupando todo el largo de la cuadra, pone el tono de la calle mientras pasas caminando . En realidad, ¿qué puedes hacer?

Un terreno baldío ahí nada mas sentado, ocupando una manzana entera.

El estacionamiento fuera de la calle es comunmente considerado ‘mal urbanimo’, pero en este caso esta limitado a un solo lote. Cuando edificios feos, terrenos baldios, etc. estan limitados a predios ocasionales, no causan impacto en el entorno global

Falsa-Granularidad

Falsa-granularidad es cuando imitamos como se siente un lugar de grano fino. Hay lugares donde el desarrollo con granularidad-fina es impractico, tales como zonas centricas con torres corporativas donde los factores economicos del lugar hacen posibles los edificios realmente altos, y esos edificios realmente altos necesitan bases grandes .

De hecho, la ingeniería moderna permite tener edificios de gran altura de grano fino, como este edificio de “palillo de dientes”. No creo que mucha gente considere los edificios tipo palillo de dientes muy atractivos..

..o cuando hay otras limitaciones de ingeniería que requieren una gran cantidad de capital inicial.

El desarrollo Hudson Yards en Manhattan está construyendo sobre un patio de ferrocarril, y requiere mucho trabajo de ingeniería para construir una base. Parece poco práctico tanto desde una perspectiva de ingeniería como de finanzas el dividir en lotes individuales, y por eso tenemos una situación en la que tiene sentido que un gran desarrollador tome el control de todo el sitio

Algunas cosas naturalmente, requieren una gran cantidad de espacio – estadios deportivos, almacenes, cines, escuelas, museos, fábricas, supermercados, rascacielos que requieren una base grande. Los grandes edificios no son malos, cuando los usamos con moderación. Aunque sería preferible tener un entorno de grano fino verdadero, podemos hacer lo mejor para imitarlo.

Podemos imaginar el peor escenario, que es un solo edificio ocupando una manzana entera, con una sola entrada;

La única puerta a todo lo largo de este lado de la manzana! Es cierto que se trata de una entrada lateral, pero captas la imagen.
Cuando eliminamos destinos a lo largo de la calle, la matamos. Terminamos teniendo una calle muerta -fea, insegura, poco interesante. Incluso si tienes arquitectura agradable, la falta de numerosos destinos para atraer a la gente afecta realmente que tan interesante y vital se siente la calle .

Hay una gran diferencia entre el lado sur de Hoboken que es de granuralidad fina;

Algo interesante generando tráfico peatonal a cada pocas docenas de pies.

Y nuevas edificaciones a lo largo del lado norte de Hoboken que es de granuralidad gruesa;

Solamente hay dos destinos a lo largo de este lado de la cuadra

Podemos facilmente imitar un entorno urbano de granuralidad fina con falsa granuralidad;

Falsa-granuralidad imitando una calle principal. Tanger Outlets en Atlantic City, NJ.

A veces necesitamos construir edificios grandes. Algunos edificios, como los centros de convenciones, son naturalmente de gran escala y hay poco que podamos hacer para evitarlo. Sin embargo, si podemos resistirnos a tener grandes paredes lisas, que pueden llevarnos a calles muertas;

La entrada lateral al Javits Center en Manhattan. Utilizo el Javits Center de nuevo, por que me molesta cómo en una ubicacion tan privilegiada como es esta en el centro de Manhattan, pero que no hay necesidad de caminar aquí, hace que sea una calle muerta.

Las calles muertas son peligrosas. Son las zonas grises sobre las que Jane Jacobs habla en  The Death and Life of Great American Cities. Como los callejones oscuros y bajopuentes y los parques alrededor de torres en el parque, las calles muertas carecen de cualquier clase de atraccion que reuna a la gente. No solo son feas de aspecto, sino que por la ausencia de gente atendiendo a sus asuntos  (ojos en la calle)  a menudo inducen al crimen.

Aqui un ejemplo de un edificio grande que usa la falsa granuralidad para añadir un numero razonable de destinos para mantener la vitalidad de la calle;

Edificio muy grande en Manhattan, que al caminar frente a el, a nivel calle es indistinguible de 8 edificios separados .

¿Porque no puede hacer facilmente lo mismo un centro de convenciones?

Esto es casi inexcusable;

Un estacionamiento de un edificio de departamentos creando una calle muerta. No se necesita ser muy creativo para pensar en un mejor diseño.

Cuando seria tan facil arreglar el nivel calle de un edificio de estacionamiento con falsa granularidad, y asi obtener algo de rentas extra para el propietario del edificio;

Un edificio de estacionamiento grande de varios pisos en Adelaide, Australia (uso aquí un ejemplo del otro lado del mundo, porque fue el que mas pronto me vino a la mente.) No hay excusa para tener paredes lisas y calles muertas.
Lo ideal es tener granularidad real (edificios individuales de propiedad individual diversa), a falta de eso, deberíamos apuntar a la imitación de granularidad. Las calles muertas y las paredes lisas son inexcusables.

La falsa granuralidad da la sensación del urbanismo de granuralidad fina, y para todos los fines prácticos, funciona igual que el urbanismo de grano fino en cuanto a: ser interesante, atraer tráfico peatonal, y ser altamente caminable. Sin embargo, tiene algunas deficiencias que debemos tener en cuenta;

  1. No deja de consolidar mucha tierra en manos de un único propietario.
  2. Sigue siendo un entorno con alto costo de entrada, se requiere mucho dinero para ingresar.
  3. Queda a discreción del dueño de la propiedad la decision de hacer falsa granularidad o construir una pared lisa.
  4. No hay resiliencia contra un mal edificio.  Si el edificio es corriente y feo, todo la manzana es corriente y fea. Si es abandonado o debe cerrar, toda la manzana cierra y se abandona.

Desde luego que podría regularse la imitación de la granularidad, pero estoy en contra de añadir otra regulación mas a las que ya abruman a los desarrolladores. Implicaría pasar por un nuevo proceso de permiso/autorización, que sumaria a los gastos generales del desarrollo (permisos y procesos de aprobación adicionales), y como en cada norma, a menudo es posible encontrar el contrario de algo bueno, pero no permitido. Esto es ejemplo de tratar los síntomas de la enfermedad (haciendo que el urbanismo de granuralidad gruesa trabaje) en lugar de atender la causa (que podríamos solucionar mediante la construcción de edificios de grano más fino). En cualquier caso, quiza podemos regular la imitación de granularidad, pero aplicando esas normas sólamente a edificios de gran escala para no sobrecargar el desarrollo en pequeña escala.

Tendencia a la granuralidad _gruesa

Hay una tendencia en las nuevas zonas urbanas a ser de granuralidad-gruesa. Por qué?

Un intento de urbanizar en Carmel, IN, terminó con grandes edificios ocupando cuadras completas, la ciudad en bancarrota consecuencia de subsidiar el desarrollo total. El desarrollo urbano, debido a su naturaleza compacta relativa al desarrollo suburbano, deberia ser economico.

Tuve un amigo que me dijo que el tamaño de un desarrollo generalmente describe el tamaño del capital; $1000 millones en capital no quieren hacer 500 proyectos de $2 millones. Esto genera más preguntas – ¿dónde están los que tienen $2 millones para gastar?, ¿Qué tal $200.000? ¿Realmente unos cuantos, en la cima economica, son dueños de toda la riqueza de la comunidad?. Tal vez agobiamos demasiado a los desarrolladores diciendoles que sólo es factible pasar por el proceso de desarrollo en tu ciudad cuando haces un proyecto grande?

La falta de urbanismo de granuralidad fina debe considerarse un signo de corrupción -que desarrollar propiedades en tu comunidad es un juego en el que exclusivamente los ricos pueden jugar?

Creo que una parte importante del problema radica también en cómo hacemos la venta de tierra no desarrollada. En “Let’s Build A Traditional City (And Make A Profit)“, hablaba de cómo Conway, AR estaba vendiendo su viejo aeropuerto;

El precio de venta del sitio de 151 acres era de $9 millones. Lo vendían completo al postor con la mejor propuesta y que pudiera financiarlo. En realidad, es barato para el tamaño de terreno, pero en lugar de dividirlo en 10 parcelas de tierra de $900.000 cada una, o 100 parcelas de $90.000 cada una, o quizá 1.000 parcelas de $9.000 cada una, lo venden completo. No me estoy metiendo con este sitio en concreto – Sino que he notado que esto es una tendencia en todo el país. Hoy en día, cuando una ciudad tiene en sus manos una parcela de tierra que quiere vender, abrirá la venta para que la gente puje por él. Lo venderán al mejor postor o el postor con el mejor plan.

Hace un siglo, cuando una ciudad se encontraba con tierra a vender para desarrollo, fraccionaban la tierra y vendian lotes individuales;

Tierra subdividida y dibujada en lotes individuales. Ciudad de Bismarck, Dakota del Territorio de 1883.

Es facil imaginar que si se encontraban en posesion de 151 acres de terreno para vender y desarrollar, los comisionados habrían hecho un levantamiento y dibujado un plano, subdividiendo la parcela en calles, manzanas y lotes y si fuera posible, conectaban las calles con la retícula de calles circundante.  La mayoría de los lotes habrían sido adquiridos y desarrollados individualmente – y solamente aquellos que realmente necesitaban mas espacio habrían comprado múltiples lotes colindantes.

También hay un problema cultural entre los ‘New Urbanists’. Cuando ves la imagen de un plan de Nuevo Urbanismo, a menudo se trata de alga similar a un plan maestro de arriba hacia abajo con visión de falsa granularidad;

Mas que algo verdaderamente de granularidad fina ;

¿Porque en lugar de la imagen anterior no habra mas planificadores soñando y dibujando cuadras como ésta?

Construyendo Urbanismo de Grano-Fino

La solución más obvia para hacer urbanismo de grano fino parece ser simplemente subdividir la tierra en lotes más pequeños

Plano de la subdivision de Ballard, ahora parte de Seattle, WA.

Cuando una ciudad se haya en posesión de tierra sin desarrollar, debe hacer el mejor esfuerzo en dividirla y venderla en los lotes mas pequeños posibles.

Una alternativa seria que un desarrollador privado la subdividiera y vendiera lotes individuales. Esto es parecido a como trabaja el desarrollo suburbano.

Una subdivision o fraccionamiento suburbano. Podemos hacer vecindarios urbanos de manera similar.

Podríamos utilizar un enfoque similar, tanto para construir vecindarios urbanos, totalmente nuevos, a la manera usada por compañías de ferrocarriles del siglo 19 que fundaban nuevos pueblos ferrocarrileros mediante la subdivisión y venta de tierras en medio de nada, y también en mucho menor escala, para subdividir manzanas existentes. Por ejemplo, un desarrollador podía comprar un lote grande, construir varios edificios, y luego vender cada edificio individual por más de lo que podía obtener de la construcción y venta de un solo edificio.

Puede decirse que debido al prácticamente idéntico estilo arquitectónico, lo más probable es que un solo desarrollador construyera esto,  pero las vendió individualmente.
Vi pasar esto, en pequeña escala, cuando vivi en Australia. Mis tios demolieron su casa suburbana y subdividieron el predio en 3. Planean construir 3 townhouses, vender 2 y vivir en la tercera

Estas no son las unicas maneras como podemos construir urbanismo de grano fino. Me encantaria escuchar a todos los demas sobre como piensan que podemos lograr esto.

Conclusion

Desde una perspectiva económica y urbanística, un entorno de grano fino es señal de un entorno saludable. Los grandes edificios no están mal, y las mejores ciudades que he visitado tienen una mezcla diversa. Debemos hacer todo lo posible para que nuestro entorno urbano sea de grano fino – haciendo que al desarrollar se use el menor terreno posible. Sin embargo, cuando necesitemos construir en grande, debemos hacer todo lo posible para que el resultado tenga la vision de falsa granularidad.

El principio detrás de ‘caminabilidad’ y urbanismo – y por qué hablo de granularidad, los no-lugares, calles estrechas, etc. se debe a que caminabilidad y urbanismo trata de acomodar tanto como sea posible a una distancia caminable. Tratar la tierra como si fuera el recurso más valioso que tu ciudad tiene. Nunca desperdiciar terreno o espacio de calle. Construir parques verdaderos antes que espacios verdes. Crear un lugar que es agradable, interesante, que fomenta el espíritu empresarial, donde puedas depender principalmente de tus propios pies para hacer tus diligencias diarias. Esa es la forma de crear una ciudad exitosa.

Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, formada con objeto de preservar la colonia habitacional unifamiliar preponderantemente, con calles de trafico calmado, seguras para la bici, parques, banquetas adecuadas para ir caminando a centros de barrio con comercios y servicios y oficinas solo en áreas designadas.
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