¿Por qué mas ciudades no venden/rentan sus derechos ‘aereos’? 

Las ciudades con inclinación por el desarrollo vertical podrían generar muchos recursos economicos permitiendo a desarrolladores privados construir edificios de media altura y hasta rascacielos con espacios comerciales mezclados con departamentos, encima de estructuras de uno o dos niveles, tales como bibliotecas, edificios de servicios de la ciudad, mercados o escuelas.

Origen: Why Don’t More Cities Sell Air Rights?

BY | SEPTEMBER 2014

Multnomah County, Ore., put apartments above one of its libraries. Lisa Swimmer/ THA Architecture

Proyectos de obras públicas a menudo traen consigo un gran costo. Ya se trate de construir nuevas escuelas, palacios municipales u otras instalaciones, tales proyectos no sólo tienen costos iniciales, dependiendo de su magnitud, pueden generar deudas a largo plazo. Hay, sin embargo, una manera de mitigar los costos, o incluso hacer un proyecto más rentable: vender los derechos de aire.

Esta es una idea que, a pesar de su gran potencial económico, pocas veces se utiliza EUA. Hoy en día cuando las ciudades construyen una biblioteca central, por citar un ejemplo, generalmente construyen una instalación de un solo uso que tiene sólo unos cuantos pisos de altura, si acaso. Pero que pasa si, antes de construir dichas bibliotecas, los derechos aéreos – el espacio no desarrollado por encima del nivel del techo – fueran desregulados y vendidos o rentados? En ciudades caras proclives al desarrollo vertical de EUA, desarrolladores privados pagarían a los gobiernos enormes sumas por el derecho a construir un edificio de apartamentos de gran altura o espacio de oficinas o mezcla de ambos usos arriba de proyectos públicos. Esto daría lugar a maximizar el valor de la tierra pública, y por tanto enormes ganancias de dinero inesperadas para los gobiernos locales.

Entonces, ¿por qué no hay más ciudades que vendan derechos aéreos? Es una buena pregunta en estos tiempos fiscalmente desafiantes. Desde los años 1980, la Massachusetts Bay Transportation Authority ha otorgado derechos de desarrollo arriba de sus instalaciones en Boston. Por ejemplo, vendió  los derechos aéreos encima de la terminal North Station del transporte publico por $20 millones, más el costo de grandes reparaciones a la estación. Ahora, negocia un nuevo acuerdo por los derechos arriba de la estación Back Bay. Otras ciudades importantes también han permitido el desarrollo vertical sobre la infraestructura de transporte, el más famoso fue en la ciudad de Nueva York, cuando el edificio Pan Am se elevó por encima de Grand Central Terminal.

No obstante, en general, las ciudades de EUA no maximizan su uso de los bienes públicos. Camina por cualquier ciudad y encontrarás innumerables ejemplos donde edificios gubernamentales de tamaño modesto se han convertido en propiedades de primera. En Seattle, por ejemplo, una cantidad substancial de dinero público se ha ido recientemente para una nueva biblioteca, el Ayuntamiento y la renovación del centro de convenciones, ninguno de los cuales supera la docena de pisos en un centro urbano por demás vertical .

Es en ciudades compactas como Seattle – junto con Boston, Chicago, Nueva York, San Francisco y Washington, DC – donde la utilización de los derechos aéreos tendría mayor sentido. Los rendimientos serían sustanciales en dichos mercados de bienes raíces calientes, y además, las ciudades compactas están mejor equipadas para manejar la densidad añadida. Después de todo, si las propuestas escuelas de tres pisos, bibliotecas y centros de recreación podrían instalarse al interior de torres de 50 pisos de uso mixto, esto aumentaría la oferta de vivienda asequible y espacio de oficinas, haciendo irresistible para más personas el avecinarse en el centro.

Por supuesto, ahora existen barreras para hacer de la venta de los derechos de aire una práctica común. Las regulaciones de zonificación – junto con la oposición del vecindario – a menudo impiden a los edificios públicos el mezclarse con fines privados o hacerse demasiado grandes. Pero la verdadera barrera puede ser una filosófica dentro de los propios gobiernos. Durante demasiado tiempo, muchos funcionarios no han visto las propiedades públicas como activos cruciales que deben ser usados de manera eficiente. Vender los derechos aéreos sería un paso en la dirección correcta.

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