Para hacer la vivienda urbana mas asequible: (1) Tamaño, Oferta y Demanda adecuadas

Origen: Urban kchoze: How to make urban housing more affordable part 1: right-sizing, adequate supply and demand

Como hacer la vivienda urbana mas asequible -parte 1: tamaño adecuado, oferta y demanda adecuadas

Este es el primero de una serie de artículos de mis reflexiones sobre cómo podemos ayudar a reducir los costos de vivienda en las ciudades. Una vez más, esto es sólo yo pensando en voz alta … tan fuerte como puede ser el escribir en intenet de todos modos.
Lo primero que voy a señalar es lo que yo llamo “dimensionar correctamente”. El punto es ofrecer unidades de vivienda que son justo del tamaño adecuado y precio para las personas.

El tamaño de los hogares frente al número de dormitorios

Estoy en Canadá, así que tomaré cifras canadienses. Lo primero que determina cuán grande debe ser una unidad de vivienda es cuánta gente habitará en ella, y el punto más importante de esto es el número de dormitorios en la unidad. ¿Cómo se ve en Canadá, de acuerdo con el censo en términos de cuántas personas hay por hogar versus cuántos dormitorios por unidad de vivienda? Aquí están los datos para todo Canadá:
Canada – comparison of number of bedrooms vs number of people per household
Si suponemos que el “tamaño correcto” de una unidad de vivienda es de un dormitorio por persona, entonces podemos ver que el stock de viviendas en Canadá es actualmente sobredimensionado. Hay alrededor de 3,3 millones de hogares de una sola persona, pero sólo 1,6 millones de unidades de vivienda con 1 dormitorio, 1,8 millones si incluyes las unidades de vivienda sin dormitorio separado. Los hogares de una o dos personas carecen de vivienda que sea del tamaño adecuado para ellos, mientras que los hogares con más de 2 personas tienen mucha opción.
Pero la realidad es más complicada. Parejas sin niños no necesitan 2 dormitorios, sólo 1. Afortunadamente, el censo diferencia entre parejas con hijos, padres solteros con niños, y solteros. No es perfecto, pero si suponemos que cada pareja necesita sólo 1 dormitorio por sí mismos más 1 dormitorio por niño, entonces tenemos el siguiente gráfico mostrando la demanda de dormitorios frente a la oferta de dormitorios.
Canada – demand vs supply of bedrooms per dwelling unit

En palabras, significa que casi la mitad de los hogares canadienses podrían conformarse con un solo dormitorio, pero sólo el 15% de las unidades de vivienda lo proporcionan. Esto significa que hay muchas unidades de vivienda con habitaciones vacías en Canadá en este momento, al menos en la medida en que nadie duerme allí. La naturaleza aborrece el vacío y también los propietarios, que encontrarán formas de llenar estas habitaciones, a menudo con cosas.

Así que esto va para Canadá, pero ¿qué pasa con las ciudades?

Veamos Montréal, porque, bueno, representa!

Montréal – comparison of number of bedrooms vs number of people per household
Montréal – demand vs supply of bedrooms per dwelling unit
So it’s still quite unbalanced. Even in Montréal, there is a lot more bedrooms than needed.

Así que tenemos más dormitorios que personas, ¿cuál es el problema?

Lo sé. A primera vista, eso no es realmente un problema, ¿verdad? Quiero decir, tienes más espacio del que necesitas, eso parece una buena cosa, ¿verdad? Seguramente hay parejas jóvenes que quieren dormitorios vacíos porque esperan llenarlos pronto, donde tiene sentido tener habitaciones adicionales.
Sin embargo, el gran problema aquí es que muchas, muchas personas que son solteros o parejas jubiladas con hijos hace mucho idos que pueden desear lugares más pequeños para vida, pero no pueden encontrarlos. Entonces, ¿qué hacen entonces? Bueno, si no pueden encontrar la vivienda que es justo el tamaño adecuado para ellos, buscarán una vivienda más grande de lo que necesitan o, a veces, incluso quieren. Al hacerlo, aumentan la competencia por viviendas más grandes y dificultan que los hogares más grandes encuentren realmente la vivienda que necesitan.
 Así que hogares pequeños comprarán vivienda que:
  • Es más grande de lo que necesitan
  • Es más caro de lo que preferirían.
  • Ocupa más tierra de lo que seria necesario de otra manera

Esto reduce la densidad y fuerza hogares más grandes fuera de áreas deseables. Esto agrava la escasez de tierra y, por lo tanto, empuja hacia arriba los precios para todos. Incluso los hogares más grandes que quieren grandes unidades de vivienda terminan pagando por la falta de pequeños estudios y apartamentos de 1 dormitorio.

Un caso especial, los suburbios mas viejos

Uno de los casos especiales de esta dinámica son los suburbios más viejos. A menudo, los suburbios construidos en unos pocos años en los años 60 o 70 solían estar llenos de niños, ya que casi todas las personas que se mudaban eran familias jóvenes. Pero, ¿qué sucede cuando estas familias crecen? El inventario de viviendas en estos suburbios está dirigido a familias grandes con un coche por adulto. Así cuando los niños se vuelven adolecentes y adultos jóvenes, a menudo son puestos frente a un dilema:
  • Seguir viviendo en el sótano de sus padres para permanecer en su comunidad
  • Salirse a vivir por si solo … que significa vivir lejos de sus padres y de la vieja red social porque si acaso, hay pocos pequeños apartamentos para jovenes solteros cerca de ellos
Esto también crea un dilema para los padres cuyos hijos se han ido. Sus casas grandes están ahora vacías, pero han vivido algunas décadas en la zona, han hecho amigos y algunas veces se han involucrado en la comunidad. Y a menudo hay pocas o ninguna oportunidad de vivienda más pequeña alrededor, donde podrían mudarse y asi permanecer en esa comunidad. Los “planificadores sabios” olvidaron zonificar para eso, oops. Así que muchos jubilados permanecen en casas enormes, lo que también significa que familias jóvenes son mantenidas fuera de estos suburbios, impidiendo traer sangre fresca al mismo, ya que todas las casas familiares están ocupadas por parejas jubiladas sin hijos.
He aquí un ejemplo de ello, el suburbio de mi juventud: Boucherville. Un suburbio de Montreal. Aquí están los gráficos de oferta y demanda de vivienda como lo hice anteriormente para Canadá y Montreal.
Boucherville – comparison of number of bedrooms vs number of people per household
Boucherville – demand vs supply of bedrooms per dwelling unit
Así, más de la mitad de los hogares son solteros o parejas sin hijos viviendo con ellos, pero sólo el 2% de las viviendas tienen sólo un dormitorio y el 19% tienen 2. No hay equilibrio entre oferta y demanda.
El resultado es que las familias jóvenes se ven obligadas a establecerse cada vez más lejos para conseguir vivienda asequible lo suficientemente grande para ellos, mientras que hay decenas si no cientos de miles de viviendass en suburbios mas centricos que están ocupadas por parejas jubiladas que se quedan allí en gran parte porque No hay disponibilidad de vivienda más pequeña para ellos en su comunidad. Hay algunos intentos de construir tales viviendas en Boucherville que conozco, pero todavía enfrenta a mucha oposición. Lo sé, mi madre está involucrada en un intento de construir algunos.

No solo tamaño, tambien precio

Unos cuantos artículos pasados, describí cuánto de la zonificación se trata de segregación socioeconómica, al imponer ciertos tipos de vivienda en ciertos barrios para uniformidad, y estos tipos de vivienda tienen cierta etiqueta de precio adherida. Le di a esta hipotética ciudad una division en tres zonas:
Example of zoning and the prices of the housing they allow
Ahora imagina lo que sucede a las personas que quieren una vivienda que vale entre $150 000 y $300 000, personas que no son ricas ni muy pobres. Caen entre las grietas de la zonificación, no hay vivienda en la zona que corresponda a su poder adquisitivo. Estas personas se ven forzadas a comprar vivienda más barata de lo que les gustaría, que puede significar alquilarla en realidad … o comprar vivienda más cara de lo que les gustaría. Este es otro problema que disminuye la asequibilidad de la vivienda, la ausencia de una variedad de viviendas a varios niveles de precio a menudo puede obligar a la gente a comprar viviendas que normalmente considerarían inasequibles.

Mientras tanto, en Japón…

Japón siempre es interesante es un país que permite una gran cantidad de variaciones en la oferta residencial mediante regulaciones de zonificación muy laxas. Encontre un sitio web, suumo.jp con un listado grande de bienes raíces en Japón, y lo he estado explorando. Es muy interesante.

En primer lugar, a menudo oimos hablar de Tokio como una ciudad cara, y lo es. Pero al mismo tiempo, el número de pequeños y asequibles apartamentos estudio para los jóvenes que son estudiantes o aún son bastante pobres es una locura. Sólo en Tokio, como en el centro y en los 23 distritos, hay 2 400 estudios (de un cuarto como le dicen) o apartamentos de 1 dormitorio vacantes, todos por menos de 40 000 yenes al mes, mas o menos $400 al mes. Algunos tan baratos como $150. Esto está en la ciudad misma, ni siquiera en los suburbios. Si aumento el filtro a $600 al mes, entonces encuentro 35 000 apartamentos.

Si miro a Sapporo, que tiene la ventaja de tener el tamaño de Montreal, hay 27 000 estudios y apartamentos de 1 dormitorio para alquilar en una ciudad de alrededor de 1,9 millones de habitantes, de los cuales 6 000 están disponibles por menos de $300 al mes (los alquileres japonéses son un poco raros con bonos no reembolsables y “dinero clave” para muchos apartamentos que aumenta el alquiler en un 15-20% en general, pero no cambia mucho las cosas). Estos son sólo los apartamentos vacantes en este sitio. Mientras tanto, Montreal tiene 47 000 estudio-apartamentos en total, unidades vacantes y ocupadas totales.

Sin embargo, esto muestra que las relajadas leyes de Japón han llevado a los desarrolladores residenciales a proveer vivienda para todos, hasta lo mas bajo, a los estudiantes pobres. Mientras tanto, en América del Norte y Europa, los estudiantes frecuentemente se quedan con sus padres mientras estudian (culpable como fue acusado), a menudo resultando en grandes desplazamientos, o tener que vivir con compañeros de cuarto para poder pagar los apartamentos demasiado grandes para sus medios.

Conclusión

Si te interesa la asequibilidad, es importante asegurarse de que pueden construirse pequeñas unidades de vivienda, ya sea como vivienda nueva o subdividiendo viviendas existentes (de una sola familia a dúplex, por ejemplo) y que el stock de vivienda sea variado, atractivo para todos los niveles de ingresos. Si no lo haces, empujas a la gente a comprar vivienda más grande de lo que realmente necesita, pagando más de lo que preferirían y ocupando más terreno de lo que harían de otra manera, lo que hace a todas las viviendas más caras a medida que agravas la escasez de tierra.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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