Para hacer la vivienda urbana mas asequible: (2) Ofrece la Posibilidad de aumentar la Oferta de Vivienda

Origen: Urban kchoze: How to make urban housing more affordable part 2: always offer opportunities to add to housing supply

Como dije en mi artículo sobre la base del efecto de la oferta en la asequibilidad de vivienda, lo que pone un “techo” al precio de la vivienda es simplemente la posibilidad de construir nuevas viviendas. Si construir vivienda cuesta menos que el precio actual de mercado, la gente construirá viviendas, si pueden, y así previenen aumentos de precios, o incluso bajan los precios. El costo de agregar nuevas unidades es en consecuencia como los precios de la vivienda pueden mantenerse bajos. Pero para ser capaz de mantener precios bajos, necesitas ser capaz de construir viviendas nuevas.
La principal cosa que la zonificación hace en cualquier lugar cuando se aplica a los barrios residenciales es limitar la cantidad de unidades que pueden construirse. Sí, incluso la zonificación japonesa, que limita la superficie del edificio en el lote y la FAR (Floor Area Ratio) o PSC/ST ProporciónSuperficie Construida a Superficie Predio (suma de superficies construidas, en todos los pisos, entre la superficie del terreno). Aunque directamente no restringen el número de unidades que pueden construirse, hay un mínimo de espacio que personas y familias aceptarán.
De todos modos, esto significa que la zonificación impone un límite en la densidad, en el número de unidades que se pueden construir. Si una área zonificada logra esa densidad máxima, entonces esta construida al tope, y no quedan oportunidades para agregar nueva vivienda. El área se encuentra así en una situación de escasez de viviendas. Si los precios explotan es sólo una cuestión de que tan deseable es el área y cuántas otras áreas están disponibles en la región que no están construidas al máximo.

Un ejemplo de como se desarrolla la escasez en un contexto zonificado

Empecemos con un área determinada pequeña, zonificada sólo para casas separadas unifamiliares en lote mínimo de 20 metros de ancho por 30 de fondo (66 pies por 100 pies). La zona se abre al comercio y se divide en lotes, en los que sólo se construye un puñado de casas:

En la práctica, sólo se pueden construir 48 viviendas, sólo 6 se han construido hasta ahora, quedan todavia 42 lotes y la gente llega gradualmente a establecerse en la zona. Todo está bien, los precios son bajos, ya que hay bastantes lotes disponibles. Si los lotes no son todos propiedad de una misma empresa, alguien que quiera construir una casa sólo puede ver quién vende su lote más barato y comprarlo, hay mucha competencia para vender lotes, por lo que el precio de estos lotes seguirá siendo bajo. Del mismo modo, la gente no puede ponerle precio demasiado alto a sus casas, porque si no, otras personas construiran casas al lado y las vendera por un precio más razonable (precio del terreno + costos de construcción + pequeño margen de beneficio).

Así que, si en este contexto cada lote esta valuado en $50 000, el costo de construcción de la casa es $200 000, y el margen de beneficio es 20% sobre los costos, entonces el precio de cada casa debe ser $300 000.

Sin embargo, conforme pasa el tiempo, los lotes son cada vez más t mas escasos …

De los 48 lotes, 45 ya están construidos, y dado que sólo puede construirse un tipo de vivienda, no ofrecen ninguna posibilidad de reurbanización. Si la zona es deseable y la gente aún quiere mudarse ahí, la situacion se ha convertido en el sueño de un especulador para los dueños de los lotes restantes. Pueden empezar a subir el precio de su terreno, porque queda poca competencia, y es probable que sea una persona o empresa la que posea todos los terrenos que quedan. Pero aún se pueden construir casas. Sin embargo, si los lotes restantes se venden por $150 000, el costo de construcción de una casa sigue siendo $200 000 $ y el margen de beneficio deseado sigue siendo el 20%, entonces eso significa que la construcción de una casa nueva costará $420 000. Ese es un incremento de $120 000 o 40%. Este es el nuevo “techo” para los precios de vivienda, lo que significa que las personas que se muden y esten vendiendo sus casas podrán pedir hasta $420 000, porque no hay una alternativa más barata.
Finalmente, llegarás a esta situación:

Ya se ha construido en la totalidad de predios, y no puedes añadir ninguna unidad. Debido a que no hay alternativa a la vivienda que ya está allí para gente que quiere instalarse en la zona, ya no hay techo a los precios, el cielo es el límite. Este es el resultado de una oferta limitada, en términos económicos, la línea de suministro es vertical, no importa cuanto aumente la demanda, la cantidad sigue siendo la misma, pero los precios aumentan. En tanto el área sea deseable y no haya otras oportunidades de construir cercanas, los precios pueden duplicarse o incluso triplicarse. Sólo los más ricos podrán permitirse tener casa allí, y con frecuencia compraran casas y las renovaran para adaptarlas a su nivel de ingresos.

Entonces, ¿qué puede hacerse?

Zonificar hacia arriba: abrir la puerta a oportunidades de construir nueva vivienda

Zonificar hacia arriba significa cambiar la zonificación de la zona para permitir que se construya un mayor número de unidades en la misma área. Permitiendo el reemplazo de unidades menos densas, creas oportunidades para agregar unidades de vivienda en una zona totalmente construida.

Por ejemplo, en el caso arriba citado, podrías permitir que se hagan muchas cosas diferentes para construir nuevas unidades.

1- Permitir la construcción de dos casas adosadas en un mismo lote
2- Permitir a los propietarios subdividir sus lotes en muchas partes y permitir la construcción de casas en cada uno de estos lotes

3- Permitir la construccion de unidades duplex o triplex en el mismo lote

4- Permitir la construcción de condominios de baja altura en el mismo lote de las casas, que pueden tener 6 u 8 unidades en edificios de 3 o 4 pisos
5- Permitir la fusión de lotes para construir casas adosadas o edificios altos
De cualquier manera que lo hagas, ya no estarás limitado a 48 unidades de vivienda en la zona, puedes construir muchas más. Cada lote solía estar “limitado a un maximo”, pero ahora tienes 48 diferentes oportunidades para construir más viviendas, sólo hay que convencer a la gente a que venda. Desafortunadamente, conseguir que los precios vuelvan a bajar es difícil, por ello querrás hacerlo rápidamente, antes de que la especulación eleve demasiado los precios.
Por ejemplo, si permites hacer dúplex’s cuando hay unos cuantos lotes disponibles por $150 000 y construir los dúplex cuesta $150 000 por unidad, cada unidad dúplex costará $270 000; más barato que las casas que se construirían por $420 000 en ese punto. Sin embargo, si esperas para cuando no quede ningún lote libre, remplazar casas con dúplex’s no bajara los precios a menos que los precios quedaran realmente fuera de control. Tendrás que comprar una casa en $420 000, demolerla y luego construir en el terreno, que equivale a comprar un lote en $420 000. Cada unidad dúplex costará $432 000, suponiendo un margen de 20%, ligeramente más caros que la casa mas grande que reemplazan. Necesitarías más que duplicar las viviendas para bajar los precios (aunque con precios suficientemente altos, puede ser suficiente). Si en vez de esto construyes un condominio con 6 unidades, y cada unidad cuesta $150 000 construir, entonces se pueden vender por $264 000.
Por tanto, una solución es simplemente eliminar la zonificación y cualquier regulación (como los requisitos mínimos de aparcamiento) que limitan la densidad. Las personas construirán lo que quieran, con tanta densidad como quieran. Ahí, nunca tendrás que preocuparte de falta de oportunidades para aumentar el número de unidades de vivienda en venta (o renta) en cualquier zona. Pero si la gente no está lista para dar ese paso, entonces tal vez haya una alternativa que se me ocurrió (al menos, nunca antes la vi).

Una idea para evitar la escasez de oportunidades: zonificación dinámica

En la mayoría de los casos donde hay zonificación, ésta se mantiene hasta que la ciudad se convence de la conveniencia de modificarla. Para mí, es una forma bastante mala de hacer las cosas, ya que los funcionarios electos con frecuencia no son expertos en asuntos de este tipo y son vulnerables a la oposición local, incluso al modificar la zonificación hacia arriba, -mas pisos o mas unidades- que tiene sentido. En algunas ciudades, los ciudadanos incluso piden zonificar hacia abajo -a menos pisos o menos unidades-.

Mi idea es esta: teniendo en cuenta que cuando no abundan las oportunidades de añadir vivienda, creas una escasez de oportunidades y abres la puerta a los especuladores, elevando los precios de la tierra y de vivienda que es posible actualizar, y por tanto de vivienda; necesitas establecer un sistema en el que las áreas se zonifiquen para arriba, -mas pisos o mas unidades- en automático y dinámicamente  a medida que la zona es construida, para así evitar la situación donde enfrentas falta de oportunidades de construir.

Como ejemplo, imaginemos un código de zonificación que no se preocupa por el tipo de edificio que construyas, siempre y cuando sea residencial, pero que limita la altura del edificio.

Entonces, en vez de que el código diga: “Altura máxima del edificio: 2 pisos”. Ahora tendrás un código que dirá: “Altura máxima del edificio: será la altura media edificada en la zona más 50%, redondeado hacia arriba, con mínimo de 2 pisos”.

Así entonces, cuando en una zona se empieza a construir, puedes construir solo edificios residenciales de 2 pisos. Pero a medida que el número de edificios aumenta, tal vez la altura promedio alcanzará 1,5 pisos; 1,5 más 50% es igual a 2,25, que redondeado hacia arriba, da 3 pisos. Ahora ya permitirás edificar 3 pisos. Posiblemente no vale la pena reemplazar el edificio de dos niveles por uno de tres, pero con los edificios de un piso que hay empiezan a aparecer oportunidades de reemplazo, ya que en estos casos se podría triplicar el área de piso y el número de unidades.

Una vez que tienes una altura promedio de 2,1 pisos, puedes ahora construir edificios de 4 pisos, reemplazar edificios de 2 pisos por uno de 4 pisos, comienza a tener sentido, etc..

Otra manera de hacerlo, que me parece mejor, es simplemente usar la PSC/ST –ProporciónSuperficie Construida a Superficie Predio (suma de superficies construidas en todos los pisos entre la superficie del terreno) y decir, por ejemplo, que el FAR (Floor Area Ratio) PSC/ST de cualquier construcción nueva debe ser como máximo, el doble del  PSC/ST de la zona.

Por ejemplo, tomemos esta área:

Los números son el número de pisos de cada edificio. Toda la zona es de 100 metros por 60 metros, o sea 6 000 metros cuadrados. Y aquí está la superficie ocupada por cada edificio:
Así que en total, agregando la suerficie de todos los edificios, se obtiene:
5 veces (150 metros cuadrados veces por 1 piso) +
2 veces (150 metros cuadrados por 2 pisos) +
6 veces (90 metros cuadrados por 2 pisos)
= 2 430 metros cuadrados
Dividido entre 6 000 metros cuadrados
= 40,5% promedio PSC/ST (FAR)

Así, en esta situación hipotética, las nuevas construcciones podrían tener un PSC/ST (FAR) hasta de 81%.

De esta manera, permites que se de una evolución gradual de las áreas construidas, de hecho, introduces la rezonificación hacia arriba automática en el código de zonificación y creas un sesgo a favor de la reconstrucción en lugar de un sesgo en contra, y como los concejales deben tomar medidas para propiciar la zonificacio hacia arriba, si no actúan, se dará naturalmente.

Conclusión

Esta idea mía es sólo yo, de nuevo pensando en voz alta. Lo importante es asegurarse de que siempre haya muchas oportunidades de añadir nuevas unidades de vivienda, incluso en zonas ya totalmente edificadas, evitando que se presente la escasez y tratando de desarmar la especulación antes de que despegue. De esta manera, puedes mantener operativo el ‘techo’ de precios y tener precios de vivienda topados por la siempre presente posibilidad de añadir nuevas unidades.
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Acerca de salvolomas

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