Para hacer la vivienda urbana mas asequible: (3) Construye mas Vecindarios de Uso Mixto

Origen: Urban kchoze: How to make urban housing more affordable part 3: build more urban mixed use neighborhood

De acuerdo, ya hablé sobre cómo hacer la vivienda más asequible aumentando la oferta de vivienda, pero el tema es más que una simple cuestión de edificios. Cuando alguien compra casa, no sólo compra una casa, compra su ubicación y todo el barrio que viene con la casa. Las ubicaciones altamente deseables reditúan una alta prima de valor, incluso suponiendo la misma vivienda, mientras que las ubicaciones indeseables bajan los precios.

¿Y qué tipo de vecindarios parecen deseables según el precio de la vivienda?. Los vecindarios urbanos.

Resulta que proximidad y caminabilidad son grandes atractivos para la gente. Una métrica para indicar esto es la Puntuación de Caminabilidad (Walk Score): con puntuación hasta 100, calculada con base en información ofrecida por Google Maps, que describe cuántos servicios, tiendas, escuelas y similares están a distancia caminable. Estudios han mostrado que cada punto ganado en la puntuación de caminabilidad se asocia con un incremento en el valor de hasta $3 000 por vivienda. Así, una casa con un puntaje de 80 en caminabilidad valdría hasta $90 000 más que si estuviera en una zona con puntaje de caminabilidad de 50.

Por supuesto, que no es una métrica perfecta. Por ejemplo, esta zona:

Y ésta otra…
 
Vemos que ambas tienen mas o menos la misma puntuación de caminabilidad, porque esta se basa sólo en la proximidad, que no distingue entre una calle comercial a escala humana en un barrio urbano y un bloque de apartamentos al otro lado de un enorme estacionamiento de un centro comercial.
Pero de todos modos, el punto clave aquí es que los barrios caminables son bastante deseables y buscados. Lamentablemente, en décadas pasadas, adoptamos normas para asegurarnos de que cada nuevo vecindario que construimos se construye esencialmente para automóviles. Contratamos ingenieros de tránsito y les pedimos que hagan todo lo necesario para preservar la fluidez en el tráfico, imponemos requisitos de mínimos de estacionamiento que hacen que todo esté demasiado alejado, separamos usos para evitar “molestias”, creando una molestia mucho mayor, la de necesitar forzosamente usar coche para ir a cualquier lugar .

Esto crea una situación en la que los vecindarios viejos y urbanos son altamente deseables, pero escencialmente hemos hecho imposible la construcción de nuevos vecindarios urbanos, imponiendo normas y leyes que nos impiden que eso sea posible. Todos los vecindarios caminables que tenemos son ancestrales.

Así, hemos creado por ley, una escasez de vecindarios urbanos, caminables, limitamos la oferta, impidiendo la construcción de nuevos. Así como limitar la oferta de viviendas significa aumentar su precio, limitar la oferta de vecindarios caminables y deseables lleva a aumentos en el precio de vivienda en esas zonas.

Por tanto necesitamos hacer que el construir nuevos barrios caminables ya no sea ilegal. Y por eso es que me entusiasma cambiar la zonificación, para hacer posible cambiar el carácter de los barrios. Los barrios urbanos funcionan mejor cuando son producto de una extensión de zonas urbanas existentes, así que es mejor convertir los viejos suburbios interiores o colindantes en zonas urbanas, adelantando el proceso natural que habría ocurrido sin importar lo que hubiéramos hecho para impedirlo introduciendo leyes de zonificación, requisitos de mínimos de estacionamiento y similares.

Algunas personas dicen que es incorrecto permitir que vecindarios tipo suburbano, dependientes del automóvil existentes se conviertan en barrios urbanos, que va contra los deseos de la gente y los consumidores. A menudo oímos decir “Esto (es un vecindario suburbano), no es un barrio citadino famoso de la zona”.

Sin embargo, si los precios de vivienda en estos barrios de ciudad son tan altos, es porque es eso lo que la gente desea como consumidores. El precio en una economía de mercado es un vehículo de información. Si los precios son cada vez más altos, es prueba de que la demanda de ese bien es más alta que la oferta, por otro lado, si los precios permanecen baratos, es probable que la oferta sea igual o superior a la demanda.

Por lo tanto, si la vivienda en ciudades se vuelve cada vez más cara y la vivienda en suburbios se mantiene barata, es señal de que la demanda de vida urbana es superior a la oferta, mientras que la demanda de vida suburbana está satisfactorimente satisfecha por la oferta actual. La solución: construye más áreas urbanas, construye menos suburbios.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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