Para hacer la vivienda urbana mas asequible: (4) Construye mas Transporte Público Masivo

Origen: Urban kchoze: How to make urban housing more affordable part 4: build more rapid transit

Uno de mis primeros posts en este blog (traducido del francés), fue uno sobre la importancia de la velocidad al elegir el modo (de transporte). En ese post, indique como las personas tienen un limite sobre que tan lejos quiere vivir del trabajo del comercio y del entretenimiento, y señalé que esa distancia se mide no en kilometros sino en minutos. Para una ciudad, a menudo el centro principal es la zona central de negocios, la gente prefiere vivir a distancia razonable del mismo. Sin embargo, los diferentes modos de transporte tienen velocidades promedio diferentes, caminar es ±5 km/h, el transporte publico (bus regular o tranvía) es ±15 km/h y coches en calles comunes de superficie es de ±30 km/h.
El resultado fue esta imagen gráfica:
Una ciudad basica solo con calles de superficie

El punto aquí es que si quieres vivir a distancia caminable del área central, entonces querrás vivir en la zona verde, que esta a distancia caminable del centro. Si quieres vivir a distancia aceptable en transporte publico, querrás vivir en la zona naranja (o zona verde). La zona roja solo sería apropiada para coche, y tendría calles anchas, baja densidad y mucho estacionamiento. Vivir mas allá de la zona roja, seria indeseable para todos, así, el desarrollo se concentrará en las tres zonas, y tenderá a ser apropiado para la zona donde está (en tanto las reglas de zonificación no sean estrictas, condición pocas veces satisfecha en EUA)

Esta es una ilustración de los principios centrales del desarrollo, así como yo lo veo, “el desarrollo sigue al transporte” y “el modo principal de transporte da la forma como se produce el desarrollo”

El desarrollo de la zona verde será un desarrollo urbano denso, en la zona naranja será un poco menos denso aunque bien urbanizado (un suburbio de tranvia) y en la zona roja será de dispersión urbana (sprawl). Tomen nota que esta es solo la máxima densidad que cada zona puede soportar. Podrías construir desarrollos ostensiblemente orientados al auto en cualquiera de las tres zonas, y también podrías construir suburbios de tranvía en la zona verde, sin embargo, construir vecindarios urbanos y densos en la zona roja seria una tontería.

Otra cosa que dije fue que el precio de una casa es realmente la suma de dos precios:

  • El Precio del edificio.
  • El Precio del terreno
Bien, ¿y porque digo esto?. Porque cada una de esas zonas tiene influencia directa en el precio de la tierra. Piensa en ello, el precio de la tierra también tiene que ver con oferta y demanda, si 25% de la gente quiere vivir en una ubicación central (la zona verde), pero solo 3% de la superficie edificable de una ciudad esta lo suficientemente cerca del centro para hacer viable el caminar como modo de transporte, entonces significa que pronto tendrás escasez de tierra en la zona verde al mismo tiempo que su precio se elevará rápidamente. Puedes compensar con mayor densidad solo hasta cierto punto, pero los precios altos de la tierra seguirán siendo un lastre para ofrecer vivienda asequible.
En pocas palabras esto significa que como caminar es lento, y el transporte publico es mucho mas lento que el coche, siempre habrá mucho mas tierra disponible para el desarrollo orientado al coche, y por tanto la tierra para desarrollos dependientes del coche será siempre mas barata. Por otro lado, los precios de la tierra en zonas densas siempre serán extremadamente altos ya que hay muy poca tierra disponible en la zona. No puedes construir una zona céntrica en exúrbia, (suburbios lejanos)  así no funciona.
Asi que ¿cual es la solucion a esto?

Transporte Público Rapido

El transporte publico rápido ayuda a vincular zonas caminables proporcionando a peatones y usuarios del transporte un atajo para moverse mas rápido por la ciudad, ya que el transporte publico rápido alcanza velocidades de 35-40 km/h o mas. Aquí vemos la misma ciudad basica esquematizada arriba tal y como se veria una vez que le añadimos dos lineas de Metro/Tren:
Una ciudad con dos lineas de Metro 

Estas líneas de transporte público rápido han multiplicado por mucho la cantidad de áreas caminables y amigables al transporte publico a distancia razonable del centro de ciudad. ¿Y eso qué significa?. Significa una mucho mayor oferta de tierra donde pueden construirse desarrollos urbanos densos, gracias a la mayor proximidad y el fácil acceso al centro de la ciudad. Esta mayor oferta significa que los precios de la tierra pueden caer para estos vecindarios, haciendo la vivienda más asequible para zonas urbanas.

Sin embargo, aunque los barrios urbanos se hacen más baratos, las zonas alrededor de estaciones se hacen mucho más caras de lo que fueron cuando eran “rojas”, sólo para coches. Otro factor a considerar es que las líneas de transporte publico rápido pueden hacer que la zona centro de ciudad sea aún más atractiva, ya que se extiende mas y concentra más cosas, pudiendo hacerla más cara que antes, aún cuando vecindarios urbanos disponibles en otras partes se hacen más baratos.

Así que construir un transporte público rápido es una gran manera de aliviar la presión sobre la vivienda urbana, siempre y cuando la zonificación sea relajada y la construcción de áreas urbanas sea permitida en lugar de prohibida..

Funciona para la dispersión urbana también: Carreteras y dispersión 

Otra cosa que señalé antes fué que los coches también tienen su versión de transito rápido en forma de autopistas/viaductos/supervías (escoge el término que prefieras). Estas vías de acceso limitado permiten a automóviles viajar a velocidad de 100 km/h o más. La congestión puede reducir esas velocidades, pero sólo durante horas pico. Estas carreteras actúan como atajos al movimiento de automóviles, al igual que el transporte publico rápido lo hizo para caminar y los viajes en transporte publico local. El resultado es una zona roja que se extiende, muy, muy lejos del centro, centrada en distribuidores e intercambios viales.

Una ciudad con dos carreteras atravesando su zona centro

Sorprendente el gran tamaño de la zona roja, arriba, y abajo comparen con las dos ciudades previas:

Comparacion de tamaño entre la ciudad basica (abajo derecha), la ciudad con transporte rapido (arriba derecha) y la ciudad con carreteras (izquierda) 

Asi, la carretera ayuda a hacer lo mismo por la vivienda asequible en vecindarios orientados al coche, que el transporte rapido hace por la vivienda asequible en zonas urbanas. Las carreteras son asi un elemento vital de la dispersion de la ciudad para preservar la vivienda asequible. Una ciudad mas grande sin carreteras pero aun orientada al coche tambien se expandería al tiempo que agota la disponibilidad de tierra

Siento que con toda honestidad debo señalar que sí, sí proporciona una explicación del por qué ciudades que tienen ninguna o pocas carretera pasando por el centro, como Vancouver, Toronto y San Francisco, todas sufren de vivienda unifamiliar cara en su suburbios. Eso puede estar causado por la falta de carreteras de alta velocidad a la ciudad en sí, que restringe la tierra que ofrece oportunidad para el desarrollo.

Significaría que si haces una carretera rumbo a los suburbios que atraviese Vancouver justo al centro podrías en efecto hacer mas económica la vivienda unifamiliar suburbana al acercar los suburbios con el centro, hace disponible nueva tierra para desarrollo acercándola al centro de Vancouver. No, yo no lo recomiendo, pues las carreteras urbanas tienen peores efectos colaterales sobre muchas otras cosas, como la integridad y vitalidad de vecindarios urbanos que son partidos en dos, pero reconozco que es una manera posible de bajar los precios de las casas.

Notese que hay otra posibilidad de abordar el tema, -la policentricidad-, que básicamente es hacer nuevos centros para crear vecindarios urbanos a su alrededor. Posiblemente Tokio sea el mejor ejemplo, no tiene un solo centro, sino muchos centros, todos están alrededor de estaciones de la linea Yamanote (Shinjuku, Shibuya, Ikebukuro, Tokio, Ueno, Shigawa).Sin embargo, amarrar estos centros juntos con transporte publico rápido es casi imperativo

Conclusion

Cuando has maximizado el aprovechamiento de la tierra disponible en la proximidad de la zona centro para vecindarios urbanos, es tiempo de construir ligas de transporte público rápido para asegurar que haces disponible nueva tierra viable para este tipo de desarrollo, de otra manera tienes una escasez de tierra que empuja los precios hacia arriba, un incremento en precio que deberá absorber la vivienda. Solo asegúrate que las normas de zonificación permitan que estos desarrollos (o regeneración) ocurran. Si estás en zona verde en la que puedes construir desarrollo caminable, pero la zonificación te impone desarrollo tipo disperso, debido a topes en densidad a través del tamaño mínimo de los lotes, los limites de altura, los mínimos de aparcamiento, etc., entonces no importa que la zona sea ostensiblemente caminable, aun es “roja” por razones legales.

 

Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, formada con objeto de preservar la colonia habitacional unifamiliar preponderantemente, con calles de trafico calmado, seguras para la bici, parques, banquetas adecuadas para ir caminando a centros de barrio con comercios y servicios y oficinas solo en áreas designadas.
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