¿Adiós a las plusvalías urbanas? | El Financiero

Antonio Azuela

Origen: ¿Adiós a las plusvalías urbanas? | El Financiero

Paseo de la Reforma. (Cuartoscuro)

A la memoria de Joaquín Álvarez Vázquez

Hace 40 años decía un rumor que el presidente Luis Echeverría daría un golpe de Estado para perpetuarse en el poder. Poco antes había circulado otro: con la Ley de Asentamientos Humanos, promovida por él mismo, los dueños de una casa serían obligados a ceder las habitaciones libres para alojar a familias sin vivienda; la ley era tildada de socialista y de haber sido “redactada por los asesores de Allende”.

Esta historia parecía cosa de risa hasta hace unos días, cuando apareció un rumor, casi idéntico, que ha envenenado el proceso de la Constitución de la Ciudad de México con el tema de las plusvalías urbanas.

¿Qué es esto de las plusvalías que se ha vuelto el tema más polémico del proceso constitucional? En realidad se trata de algo que no solo existe en muchos países con constituciones liberales. Está previsto en la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, que acaba de ser aprobada con la bendición de todos los partidos. Ciudades como Guadalajara, en los años cincuenta y sesenta, financiaron avenidas y otras infraestructuras con impuestos a la plusvalía y cooperaciones de mejoras. La comunidad internacional aprobó en la Cumbre de Quito, hace apenas dos meses, una declaración que incluye el compromiso de los estados para “promover las mejores prácticas para capturar y compartir el incremento del valor de la tierra… generado como resultado de los procesos de desarrollo urbano, los proyectos de infraestructura y las inversiones públicas” (párrafo 137). Hasta en la Inglaterra de Thatcher se cobraban a los desarrolladores los llamados planning gains. En suma, lejos de ser una propuesta comunista, la recuperación de las plusvalías es propia del capitalismo avanzado.

Cuando el proyecto constitucional de Miguel Ángel Mancera dice que “los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad”, está siguiendo esa tendencia global. No está diciendo que a los dueños de viviendas que subieron de precio se les confiscará ese incremento.

Esa es una lectura que están promoviendo los grandes intereses inmobiliarios para atraer la adhesión de los sectores medios de nuestra ciudad, que lo único que tienen es su departamento. Desde luego que la redacción del texto se puede y se debe modificar para que no se preste a esa interpretación, pero la propuesta va dirigida a que la ciudad (no el gobierno, la ciudad) participe de las ganancias que ella misma produce, y que se materializan en los grandes proyectos, lo que no tiene que ver con la economía de las familias.

Recordemos de dónde viene el precio del suelo en las ciudades. ¿De qué depende que un terreno de quinientos metros cuadrados en la esquina de Reforma e Insurgentes tenga un precio mucho mayor que otro de la misma extensión en las afueras de Zitácuaro? Esa diferencia de valor se debe a lo que cada predio tiene alrededor; pero depende también de la normatividad urbanística.

El precio del predio de Reforma cambia mucho si en lugar de cuatro pisos se pueden construir cuarenta. De eso estamos hablando, o sea de lo que se llama la distribución equitativa de las cargas y beneficios del desarrollo urbano, que es un principio que la legislación mexicana, y de muchos otros países, reconoce hace décadas.

El asunto es particularmente vigente hoy en día, dado el auge inmobiliario que vive la ciudad. Es difícil pensar una etapa histórica en la que se hayan construido tantos grandes edificios como en estos años.

En el Paseo de la Reforma, en el “nuevo Polanco”, así como en localizaciones más acotadas como Insurgentes Sur en torno al cruce con Río Churubusco, hemos visto levantarse edificios que aprovechan la normatividad urbanística (no siempre transparente), sin que quede claro cómo compensan los impactos que generan. Las organizaciones de vecinos han señalado los efectos de esas obras sobre su calidad de vida, pero no han logrado colocar en el espacio público el hecho de que el gobierno de la ciudad ha estado otorgando densidades altas (y con ello ganancias muy altas también) a cambio de nada, o de casi nada para la ciudad. Esto no tiene nada que ver con privar a las familias del incremento del valor de sus viviendas, como dice el rumor.

El constituyente debe mejorar la redacción de la Constitución. Incluso puede adoptar una regla diferente que no pueda ser utilizada más que en casos de grandes inversiones, de modo que no tenga relación alguna con las familias que tienen su patrimonio en su vivienda. Hay muchas alternativas que pueden proponerse para salir de esto que es un malentendido provocado por los grandes intereses inmobiliarios, en el que han caído muchas personas que se consideran progresistas pero que nunca se habían tomado la molestia de pensar en la dinámica urbana y su relación con el régimen de la propiedad.

Mientras la Asamblea Constituyente encuentra una salida adecuada a este que se ha convertido en el tema más polémico de la Constitución, hay que reconocer que en las ciudades la propiedad privada adopta muchas formas y que no todas ellas pueden tener el mismo tratamiento.

Pensemos en Manhattan: una cosa son los departamentos propiedad de sus ocupantes y otra muy distinta son las propiedades de Donald Trump sobre predios que han sido beneficiados por decisiones de planeación.

Como ha demostrado Thomas Pickety en El capital en el siglo XXI, la actividad inmobiliaria ha sido uno de los factores de reproducción de las desigualdades sociales hoy en día. Y es perfectamente posible regular un tipo de propiedad sin afectar al otro. Lo que el rumor ha provocado es la idea de que todos los propietarios tienen los mismos intereses cuando, en realidad, unos cuantos propietarios obtienen beneficios desproporcionados, casi siempre a costa de los otros y de la ciudad en su conjunto.

Si no somos capaces de elevar el nivel del debate sobre la ciudad que queremos y, sobre todo, sobre cómo queremos distribuir las cargas y beneficios que su dinámica genera, habremos retrocedido a los tiempos en que parecía creíble la amenaza de un golpe de Estado o del establecimiento del comunismo, como hace cuarenta años.

Los interesados encontrarán información, materiales y opiniones en https://obsinterblog.wordpress.com/constitucion-cdmx/

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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