El Verdicto Está Dado: Las Regulaciones de Uso de Suelo Incrementan Costos de Vivienda

La literatura académica es abrumadoramente decisiva.

Origen: The Verdict Is In: Land Use Regulations Increase Housing Costs

El pasado lunes 26 de septiembre, podría ser un día histórico en la discusión política sobre los problemas de vivienda urbana en EUA. Ese día, la relación existente entre las regulaciones al uso de suelo y los altos costos de vivienda, que blogueros urbanistas e investigadores de think-tanks han denunciado desde hace mucho tiempo, es finalmente reconocida por un presidente en funciones, cuando la administración Obama publicó el informe “Housing Development Toolkit“. Mas que replicar pasadas administraciones presidenciales y pensando en todas las maneras en que el gobierno federal podría subsidiar la propiedad de vivienda, el informe hace una lista de causas de porqué las casas son tan costosas para empezar: zonificaciónes restrictivas, retrasos causados por la burocracia y otras regulaciones. El informe establece un plan de 10 puntos de cómo las principales y mas costosas áreas metropolitanas pueden reducir sus precios de vivienda, principalmente liberalizando sus mercados para incrementar la oferta.

Sorprende que este llamado a la desregulación venga de un presidente demócrata cuya respuesta a otros problemas impuestos por el gobierno -desde los costosos servicios de salud hasta las decadentes y fracasadas escuelas al interior de las ciudades hasta frenar el crecimiento económico- ha sido abogar por una mayor interferencia gubernamental. Entonces, ¿qué inspiró la postura inusual de Obama?

Puede ser que la literatura académica ha llegado a ser tan abrumadora que ciertas conclusiones no puedan ignorarse. Ha habido docenas de estudios en las últimas décadas, de organizaciones liberales, conservadoras y no partidistas, que llegan al mismo veredicto: las regulaciones de uso de suelo incrementan los precios de vivienda. Notas a pie de página del informe de la Casa Blanca vinculan a varios de estos estudios. También se han hecho esfuerzos para compilarlos por economistas centrados en vivienda, como Sandy Ikeda y Emily Hamilton, del Mercatus Center, y  Randal O’Toole, del Cato. Abajo esta mi propia lista de los aspectos más destacados, que se toman prestados de sus esfuerzos anteriores. 

1.The Impact of Zoning on Housing Affordability (Edward Glaeser and Joseph Gyourko, Harvard University)–Menciono el trabajo de Glaeser en primer lugar, porque el se ha convertido en la cara académica del movimiento de desregulación de la vivienda, tanto a través de su libro Triumph of the City (El Triunfo de la Ciudad) y de numerosos estudios. Escribe en este informe que “en gran parte de EUA el precio de la vivienda es bastante cercano al costo marginal, costos reales de nueva construcción. El precio de vivienda es significativamente más alto que los costos de construcción sólo en un número limitado de zonas, como California y algunas ciudades del este, “con” zonificación y otros controles del uso de suelo, jugando el papel dominante en hacer costosas las viviendas. Otros estudios de Glaeser analizan por que los precios de vivienda se han ido para arriba; el impacto de las regulaciones del uso de suelo en el Gran Boston; y el impacto de las regulaciones en Manhattan.

2.Government Regulation and Changes in the Affordable Housing Stock (C. Tsuriel Somerville and Christopher J. Mayer, Columbia University)–Este estudio encuentra que la regulación del gobierno interrumpe el proceso de “filtracion”, también conocido como el proceso en el cual las nuevas unidades se vuelven más baratas con el tiempo.

La estrategia para Vivienda Asequible de Tokyo es: Construye, Construye, Construye

“Encontramos que, consistente con modelos teóricos de vivienda, las restricciones en el suministro de nuevas unidades disminuyen la oferta de unidades asequibles. Esto ocurre porque el incremento en la demanda por unidades de mas alta calidad aumenta los retornos al mantenimiento, reparaciones y renovaciones de unidades de menor calidad, ya que los propietarios tienen un incentivo más fuerte para actualizarlos a un sub_mercado de mas alta calidad y rentabilidad. Este resultado es inquietante porque pone de relieve cómo las políticas dirigidas a nuevas viviendas suburbanas ocupados por sus propietarios pueden tener consecuencias negativas no deseadas para arrendatarios de bajos ingresos “.

3. The High Cost of Free Parking (Donald Shoup, Cal-Berkeley)–Este es un estudio (y libro) destacado que muestra que los requerimientos de mínimos espacios de estacionamiento para los desarrollos son excesivos, añaden costos y toman espacio que podría ser utilizado para más vivienda. Ha inspirado todo un movimiento de “Shoupistas” que hacen eco a la llamada de Shoup para la desregulación del estacionamiento, junto con la literatura adicional.

4. Preserving History or Hindering Growth? (National Bureau of Economic Research)–Este es otro estudio de Glaeser y varios economistas que vinculan las políticas de preservación histórica en la ciudad de Nueva York con mayores costos de vivienda. Otro estudio  estableció la conexión para Sacramento. Estos resultados parecen intuitivos, dado que muchas viejas ciudades de EUA efectivamente restringen barrios enteros del desarrollo, deseando mantenerlos como eran hace un siglo o más.

5.  Growth management and housing prices: the case of Portland, Oregon (J. Phillips and E. Goodstein, Contemporary Economic Policy)–Este estudio se suma a estudios previos en encontrar que la infame límitacion al crecimiento alrededor de Portland, que impidio el desarrollo suburbano mas lejos de ciertos puntos, aumentó los costos de vivienda al crear una escasez artificial de tierra. No obstante, estas fronteras, aunadas con políticas mas leves de preservación rural, se han vuelto comunes en zonas metropolitanas de E.U.A..

6. The Economics of Inclusionary Zoning Reclaimed: How Effective are Price Controls? (Benjamin Powell and Edward Stringham, Florida State University)Aunque el control de rentas no se aplica ya a las nuevas unidades en ciudades, debido a su efecto en desalentar el crecimiento de la oferta de vivienda, un control de precios más suave llamado “zonificación inclusiva” lo ha reemplazado. La política obliga a los desarrolladores a vender un cierto porcentaje de sus unidades a precios más bajos. Como este y otros estudios muestran, IZ tiene los mismos efectos, desalienta la construcción y eleva los precios. Sin embargo, fue promovido en la caja de herramientas de Obama, y es popular entre la facción de izquierda del movimiento pro-vivienda.

7. The Wharton Residential Land Use Regulatory Index (Joseph Gyourko, Albert Saiz and Anita Summers, University of Pennsylvania) Desglosa la carga regulatoria por estado y área metropolitana. “The Planning Penalty“, un estudio similar de O’Toole, calculando los costos impuestos por la regulación gubernamental en 330 zonas metropolitanas. Como Glaeser, O’Toole encontró que “los peores casos ocurren en California, donde las casas se venden rutinariamente por entre $500.000 y $1 millón de dólares más de lo que se venden en la mayor parte del resto del país”.

Esta lista solo rasca la superficie de la avasalladora literatura. Otros estudios incluyen uno que conecta  las regulaciones de vivienda con mas bajo crecimiento del empleo; otro que denuncia que la hlas regulaciones de vivienda aumentan la segregacion por ingresos; otro acusa que las regulaciones don un impedimento para que surja una fuerza de trabajo confiable y muchos mas.

La mejor parte de tener este consenso académico, bipartidista contra las regulaciones de uso del suelo es que puede ahogar todas las teorías falsas detrás de por qué los precios de la vivienda son tan altos. En San Francisco, para nombrar un ejemplo, se ha culpado hasta el ultimo de los chivos expiatorios de comerse la oferta de vivienda, incluida la creciente industria tecnológica, los ricos inmigrantes asiáticos que compran segundas residencias, los anfitriones de Airbnb que usan sus unidades para renta de corto plazo y los desarrolladores que sólo construyen unidades de lujo. Otros afirman que la proximidad de la ciudad al agua y las montañas, mezclado con su alta densidad residencial, la hace “restringida en terreno”; por supuesto, se trata de un problema autoimpuesto, ya que son las regulaciones las que evitan que la mayoria de los terrenos de relleno y terrenos en la periferia sean edificados. Y activistas han incluso afirmado que las características innatas de San Francisco como una ciudad histórica y densa la hacen tan deseable que ninguna cantidad de oferta saciará la demanda; En otras palabras, la ciudad funciona fuera de las leyes económicas básicas. Estos argumentos han sido utilizados en otras ciudades costosas como Nueva York y Washington, DC.

Pero la evidencia anecdótica muestra que megaciudades globales que abrazan la construcción rápida, como Houston y Tokyo, pueden mantener la asequibilidad de la vivienda a pesar de que sus poblaciones crecen rápidamente y son cada dia mas ricas. La literatura académica muestra que esto no es un accidente; Regulaciones que restringen la oferta en realidad hacen que las zonas sean más caras, mientras que una actitud de “manos libres” crea mercados más elásticos y precios más bajos. Es bueno que el gobierno de E.U.A. al mas alto nivel haya caido en la cuenta.

Scott Beyer is traveling the U.S. to write a book on reviving cities through Market Urbanism. His blog isBigCitySparkplug.com and his Twitter handle is@sbcrosscountry.

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