Zonificación al estilo Euclid

Origen: Urban kchoze: Euclidian zoning

Saturday, April 5, 2014
Si hace una pequeña excursión en helicóptero por los suburbios norteamericanos,
o, si usted es austero como yo y, ve las imágenes aéreas desde Bing Maps,
vería algo como esto:
Suburbio Tipico de Montréal visto desde el air

Manzanas completas llenas de viviendas separadas unifamiliares extendidas tan lejos como el ojo puede ver. Casas que son casi idénticas, con dimensiones extremadamente similares en lotes de tamaño similar. Esto es lo que la mayoría de las nuevas construcciones parecen, y lo aceptamos como la forma normal de construir vecindarios, como si fuera completamente natural.Pero detrás de este tipo de desarrollo esta algo de lo que no hablamos mucho, que define y estrictamente limita desarrollos urbanos usando toda la fuerza de la ley. Se llama zonificación.

La Zonificación en Norteamérica (y Mexico) es un reglamento municipal que define que se puede construir y dónde. Hay muchos tipos diferentes de zonificación, pero en Norteamérica, la forma de zonificación típica es lo que se llama Zonificación Euclidiana, termino derivado de la ciudad de Euclid, Ohio. Esta zonificación es extremadamente estricta cuando se trata de definir lo que se puede construir, los usos de suelo permitidos en cada zona y las dimensiones de lotes y edificios y su ubicación en el lote. El territorio de las ciudades está así dividido en una gran cantidad de zonas, cada una con especificaciones estrictas.
He aquí un ejemplo de este tipo de zonificación, para una sola zona, de los reglamentos de zonificación de la ciudad de Québec de Saint-Jean-sur-Richelieu:
Ejemplo de zonificacion
Si representamos gráficamente los tamaños mínimos, esto es lo que tendríamos
Las reglas arriba descritas representadas graficamente 

El verde representa el lote. En este lote sólo se puede construir una casa separada unifamiliar, y sólo en la zona verde pálido, con las dimensiones mínimas mostradas en la zona roja. Esto para una casa de un piso, una casa de dos pisos puede también construirse, pero en el mismo lote.

Creo importante señalar que en esta forma de zonificación, generalmente las viviendas unifamiliares y las viviendas multifamiliares se consideran dos usos diferentes a separarse. Incluso las casas pareadas se consideran lo suficientemente diferentes de las casas separadas que se mantienen separados!. En muchas zonificaciones europeas y asiáticas, este no es el caso. El uso residencial es residencial. No tratan a los residentes multifamiliares como portadores de plagas que deben mantenerse separados de la buena gente que posee casas unifamiliares.

Esta separación realmente se origina de la segregación racial en los Estados Unidos. Al principio, la zonificación prohibió explícitamente a ciertas razas el establecerse en ciertas áreas (a quien trato de engañar, prohibió a las minorías establecerse en áreas blancas), pero cuando esto fue declarado inconstitucional, simplemente usaron diferentes maneras de lograr el mismo resultado. Dado que las minorías eran más pobres y mayormente rentaban viviendas en lugar de ser propietarios, simplemente prohibían edificios multifamiliares en áreas unifamiliares y para evitar que las minorías compraran casas pequeñas, más baratas, establecieron mínimos en el lote y tamaño de edificios.

Esta separación es bastante reciente en Québec. Nuestras viejas ciudades solían tener una variedad de viviendas construidas una junto a la otra, como este ejemplo de Sorel:
De izquierda a derecha: Una casa semi_separada, un duplex y una casa unifamiliar lado a lado, ahora ilegal.

Ahora de regreso a la zonificacion de Saint-Jean-sur-Richelieu:

Nótese cómo la zonificación limita mayormente la densidad posible. Al prohibir cualquier tipo de vivienda multifamiliar, sólo puede construirse una unidad de vivienda por lote. Y este lote mínimo es de 450 metros cuadrados. Por tanto, si no hubiera calles, parques o cualquier otra cosa que no fueran lotes con casas, la densidad máxima posible sería de -22 unidades de vivienda por hectárea.

Pero necesitas calles para conectar todos esos terrenos, y si la calle tiene 9 metros de ancho con aceras de 1,5 metros en cada lado, cada lote tendría 6 metros de calle y acera frente a él. Añade las calles laterales y tal vez sólo 80% del área total es realmente lotes, el resto es derecho de paso público. Por tanto, la densidad máxima es sólo alrededor de 17,5 unidades de vivienda por hectárea.

Y nuevamente, esa es densidad MAXIMA. En realidad, los lotes pueden ser más grandes y la densidad aún menor.
¿Cuántas de estas zonas existen en Saint-Jean-sur-Richelieu? Bueno, esta ciudad de 100 000 habitantes tiene cientos de ellos, más de mil en realidad, zonas que son definidas de manera similar. Esta imagen muestra sólo un pequeño sector de su mapa de zonificación, con cada lote individual identificado:

Mapa de las zonas actuales en un sector de Saint-Jean-sur-Richelieu

Las líneas oscuras representan los limites entre zonas, y cada zona se identifica con un código escrito en oro, como “H-2572”. La mayoría de las zonas parecen tener sólo de 15 a 50 lotes en áreas residenciales, y aún menos en áreas comerciales. Pero hay algunas excepciones, como la H-2748 que tiene solo ¡un lote!.

Todos los edificios que no respeten las reglas de zonificación están prohibidos, a menos que el ayuntamiento otorgue una derogación menor o cambie la zonificación, lo cual inicia un proceso en el cual los residentes locales pueden oponerse al cambio.

Por que esas practicas de zonificación?

La zonificación euclidiana es favorecida porque, a pesar de su aparente complejidad, es muy simple de hacer cumplir. Simplemente mides las dimensiones y ves si están dentro de los parametros para rechazar o aceptar permisos de construcción. Este tipo de zonificación es todo sobre microgestión, pero aunque puede ser utilizada para la planificación, es extremadamente pobre en macrogestion y para la planificación de comunidades decentes. Satisface a aquellos con un gran deseo de controlar el área construida de su vecindario inmediato.

Los que lo apoyan subrayan la “armonía” que resulta de ella, y la certeza dada a los residentes de que el vecindario no cambiará mucho una vez que este totalmente construido. Si compras una casa en una calle, hay pocas oportunidades de que veas cualquier otra cosa que no sean casas en esa calle mientras vivas.

Las consecuencias desastrosas de la zonificacion euclidiana

El resultado es un enredo increíble. Todas las modificaciones, incluso por unos cuantos centimetros, requieren excepciones que pueden ser disputadas por los vecinos y crear un conflicto de zonificación que puede retrasar los proyectos por meses, incluso años, o incluso darle muerte … incluso si el proyecto es de alguien que quiere construir un porche para su casa.

Esta zonificación estrangula la reurbanización y mantiene los vecindarios en formaldehído, prohibiendo a la gente construir algo que no sea idéntico a lo que ya está construido en la zona. Pero para crecer, las ciudades deben evolucionar. Puedes argumentar que el cambio tiene que ser domesticado para evitar problemas que resultan de demasiado cambio demasiado rápido, pero la zonificación euclidiana en la práctica básicamente hace el cambio ilegal, y no hay defensa para eso.

También es fundamental herramienta de empoderamiento para NIMBYs, (No en Mi Patio Trasero) les dá el medio de vetar cualquier cosa. Es por eso que los desarrollos urbanos en Norteamérica estan basados en la expansión urbana dispersa (sprawl). Dado que las zonas urbanas ya están zonificadas y los obstáculos para cambiar esta zonificación son variados y numerosos, los promotores rara vez harán proyectos para densificar vecindarios urbanos. Incluso cuando lo hacen, hacer dúplexes, triplexes o casas adosadas (rowhouses) en zonas unifamiliares a menudo no les vale la pena en vista de sus ganancias relativamente bajas y el costo de enfrentar a NIMBY’s locales, siendo asi que donde enfrentan oposicion de NIMBYs es cuando quieren construir torres de condominios, porque las utilidades esperadas justifican entonces luchar por el derecho a construirlos. Sin embargo, los dúplexes y casas adosadas (rowhouses) serían en realidad una evolución mejor, una progresión más gradual desde el vecindario suburbano al urbano.

Los promotores atrapados en esta zonificación desastrosa también favorecerán la construcción de nuevas viviendas en las afueras, lejos de todo, donde no hay residentes que se opongan a nuevos desarrollos.
Es por eso que vemos más y más condominios construyendose en las afueras de los suburbios, junto a carreteras. Estos condominios, aunque perfectos para los centros de las ciudades, son generalmente ilegales en la mayoría de los vecindarios. Así que se construyen en zonas generalmente separadas de cualquier otra cosa, lo que no ayuda a combatir la dependencia del coche, ya que la densidad necesita proximidad para ser realmente beneficiosa.

También hay un fuerte impacto en los valores de la tierra. Si todo estuviera permitido en todas partes, los lotes selectos en el centro de las ciudades verían rápidamente desarrollos comerciales y multifamiliares, porque la ganancia por metro cuadrado de estos usos es mucho mayor que la de los desarrollos unifamiliares. Por ejemplo, si una vivienda unifamiliar cuesta $200 000 construir y se vende por $350 000, y el promotor quiere tener al menos $100 000 de ganancia, entonces eso deja sólo $50 000 para comprar el lote. Por otro lado, un desarrollo en condominio de 3 pisos en el mismo lote puede tener 6 unidades, que cuestan en total $600 000 para construir pero se venderán por $1 000 000, para mantener los $100 000 de ganancias, el promotor podrá gastar $300 000 en la compra del lote.

Así, si hay disponible un lote cercano a lineas del transporte publico, los desarrollos de alta densidad ganarian rapidamente la subasta para ese lote, los promotores que quieren construir casas unifamiliares simplemente no estarían en posibilidad de competir con el precio que otros promotores ofrecerian, lo que resultaria en un desarrollo orientado al transporte natural sin necesidad de planificación TOD del gobierno local.

Pero si la tierra se reserva unicamente para casas unifamiliares separadas, entonces el valor de la utilidad de cada metro cuadrado es mantenido artificialmente bajo, y asi el valor del terreno se reducira, simplemente porque usos más provechosos estaran prohibidos para ese lote.
Lo peor es que las ciudades frecuente y obstinadamente quieren zonificar cosas para vivienda unifamiliar separada. El resultado es un exceso de oferta de lotes unifamiliares, que deprime aún más el valor de la tierra, haciendo las casas unifamiliares más asequibles. Sin embargo, hay escasez de tierras para desarrollos multifamiliares y para desarrollos comerciales, la tierra zonificada para permitirlos es, por tanto, mucho más cara de lo que debería ser, haciendo que esos proyectos sean más caros. Asi, hace que viviendas unifamiliares sean más asequibles al hacer las alternativas de tipos de vivienda mas densa más costoso. Entonces la gente comienza a pensar que es natural que las casas unifamiliares sean más asequibles, cuando en realidad esa situacion es el resultado de prácticas de zonificación absurdas.

Hay una consecuencia final de tal zonificación: la corrupción. Cuando hay un proyecto muy rentable que está bloqueado por la zonificación, necesitas que pase una modificación de zonificación para hacerlo. Pero este cambio de zonificación está sujeto a aprobación de funcionarios electos que reciben presiones de NIMBYs opuestos a cualquier cambio de zonificación. Por lo tanto, los promotores tienen un incentivo para volverse amistosos con los funcionarios para convencerlos de que pasen el cambio de zonificación a pesar de la oposición local. No es que a los promotores les guste corromper personas, pero cuando haces imposible obtener ganancias siguiendo las reglas, incitas a la gente a darles la vuelta. Estoy seguro que la mayoría prefiere no tener que gastar dinero comprando políticos.

El problema esta en que el sistema de zonificación (usos de suelo) actual hace que la corrupción sea mucho más probable.

En el siguiente post, describiré una alternativa: el sistema de zonificación japonés, http://urbankchoze.blogspot.mx/2014/04/japanese-zoning.html que corrige muchos de estos problemas.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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