Zonificacion al estilo Japón

http://urbankchoze.blogspot.mx/2014/04/japanese-zoning.html

Este articulo es una continuacion de este otro sobre las practicas comunes en Norteamerica.  Se aconseja leer el articulo previo para mejor comparar los dos.
En primer lugar, no me puedo llamar un experto en urbanismo japonés, lo que sé de él proviene de un documento del ministerio de tierra y transporte de Japón, que publicaron en inglés. Puede encontrarlo en la siguiente dirección:
Subrayaré algunas características de la zonificación japonesa que la hace diferente de las prácticas norteamericanas y que me parecen particularmente interesantes.
1- La zonificación es una ley nacional, no un reglamento municipal
Esta podría ser la característica más interesante de la zonificación japonesa que lo diferencia de la zonificación en Norteamérica. Aquí, las ciudades son esencialmente los únicos patrones de su zonificación, la conciben, adoptan los estatutos y luego las aplican como mejor les parezca. Esto no es muy sabio teniendo en cuenta cuántas ciudades, particularmente las más pequeñas no tienen realmente el expertise para planificar una ciudad decentemente con zonificación euclidiana. En Japón, el gobierno nacional creó la ley de zonificación, que pudo hacerlo movilizando el expertise para hacer un buen conjunto de leyes.
Dicho esto, las ciudades no están completamente aisladas del asunto de la zonificación. Aunque la ley es adoptada por el gobierno nacional, su aplicación local se deja a los gobiernos de las ciudades, siempre y cuando respeten la ley nacional. Así, las ciudades todavía mantienen algún poder, pero tienen pautas, lo que me parece un buen arreglo. La única cuestión es que elimina las posibilidades de experimentación que podrían encontrar mejores maneras de hacer las cosas, debido a que las ciudades no pueden intentar un enfoque diferente, están acotadas por el enfoque establecido por el gobierno nacional.
 2- Sólo hay 12 zonas diferentes
En la zonificación de Norteamérica, a menudo hay cientos de zonas diferentes con características diferentes. En la zonificación japonesa, las ciudades sólo pueden definir 12 zonas diferentes, que van de zonas residenciales de baja altura a zonas exclusivamente industriales. Hay ciertas variaciones entre estas zonas, como la relación máxima entre la superficie del edificio y la superficie del lote, o la relación piso-superficie (relación entre la suma de superficies de piso de cada nivel del edificio a la superficie del lote), pero en general el resto de la zona, especialmente los usos permitidos en ella, son los mismos. Las relaciones que mencioné justo arriba son cruciales para definir qué tipo de densidad se permite. Y aunque estas relaciones máximas pueden variar, las ciudades sólo pueden seleccionar ciertos valores.
Por ejemplo, para la Categoria I de zonas residenciales de baja altura, las ciudades sólo pueden escoger una relación máxima entre las superficies de construcción y superficie de lotes de 30, 40, 50 o 60%. El FAR (Floor Area Ratio) maximo (Relacion de Superficie de piso/Superficie de lote) más bajo posible es 50%. A modo de comparación, en la zonificación de Saint-Jean-sur-Richelieu descrita anteriormente, siguiendo las reglas, la relación máxima de area de construccion a lote es de 33%, aunque en la práctica es generalmente del 20-25%, típico de los suburbios de Québec .
Las 12 zonas Japonesas
3- Las zonas siguen restringiendo los usos, pero tienden a permitir un uso “máximo” en lugar de un uso exclusivo para cada zona

En la zonificación norteamericana, las zonas especifican claramente qué uso se permite en ellas. En general, las zonas permiten sólo uno o dos usos. Por ejemplo, una zona residencial unifamiliar de casas separadas tolera sólo casas unifamiliares. No trates de poner una tienda de conveniencia o una escuela en una, ni un dúplex. Del mismo modo, las zonas multifamiliares permiten sólo apartamentos, no trates de construir una casa en una zona asi. En las zonas comerciales, sólo los edificios comerciales son tolerados, cualquier tipo de uso residencial está prohibido. Etc …

Si queremos ilustrar este principio de zonificación con usos exclusivos, esto es lo que obtendríamos:

Principio de zonificacion Norteamericana: uso exclusivo por zona

Las columnas representan diferentes zonas, las filas representan los diferentes usos. Cuando el cuadro en la intersección de una cierta columna y una cierta fila es rojo, significa que el uso dado está prohibido en esa zona, cuando es verde, significa que se permite el uso.

Tenga en cuenta que he puesto los usos en un orden de creciente “molestia”, cuanto más bajo llegues, más el uso sera uno que tienden a querer separar de las zonas residenciales. Molestia es una definición muy laxa, incluso solo el aumento de actividad es considerado “molestia” debido al ruido y la circulación que trae a la zona. Es por eso que las escuelas se consideran una “molestia” mayor que las áreas residenciales, aun si de hecho queremos mantener escuelas en áreas residenciales, para evitar que los niños tengan que tomar autobuses para ir a la escuela.

Si quisiéramos ilustrar el principio de la zonificación japonesa de una manera similar, obtendríamos algo como esto:

Principio de la zonificación Japonesa: las zonas incluyen todos los usos hasta un maximo de “nivel de molestia” 
La diferencia es evidente. Hay mucho más verde. Eso es porque los japoneses no imponen uno o dos usos exclusivos para cada zona. Tienden a ver las cosas más como el nivel de máxima molestia a tolerar en cada zona, pero cada uso que es considerado menos de una molestia es aún permitido. Por lo tanto, los usos de baja-molestia se permiten esencialmente en todas partes. Eso significa que casi todas las zonas japonesas permiten desarrollos de uso mixto, lo cual está lejos de ser cierto en la zonificación norteamericana. Las zonas euclidianas pueden permitir usos mixtos … pero en la práctica es muy raro que lo hagan.
Esta gran rigidez en usos permitidos por zona en la zonificación norteamericana significa que los departamentos de planeación urbana deben realmente microgestionar al más mínimo detalle todo para tener una ciudad decente. Porque si olvidan zonificar para suficientes zonas comerciales o escuelas, la gente simplemente no puede construir lo que hace falta, necesita cambiar la zonificación, y por tanto enfrentar a los NIMBYs. Y dado que los departamentos de urbanismo, especialmente en las ciudades pequeñas, son mayormente horribles, muchos de los usos necesarios se olvidan en los barrios, lo que les lleva a ser construidos en las afueras de la ciudad, requiriendo viajar automovil para llegar ahi desde las zonas residenciales.

Mientras tanto, la zonificación japonesa da mucha más flexibilidad a los constructores, promotores privados, pero también a las juntas escolares y las propias ciudades. Por tanto, la necesidad de una planificación hipercompetente se reduce mucho, ya que los departamentos de planificación japoneses pueden simplemente zonificar grandes areas de mayor uso en el centro de los barrios, ya que los usos mas bajos son aún permitidos. Si hay más terreno de lo que se necesita para usos comerciales en una zona comercial, por ejemplo, entonces pueden construir usos residenciales allí, hasta que los promotores comerciales lleguen a necesitar el espacio y compren los edificios a los residentes actuales.

Así que de alguna manera, con respecto a las restricciones de uso, la zonificación norteamericana tiende a ser “exclusiva”, la zonificación japonesa tiende a ser “inclusiva”

Por cierto, aquí está la imagen real de las normas japonesas. Como dije, cuando se permite un uso en una determinada zona (cuadrado amarillo), permanece permitido en todas las zonas más altas (los cuadros a la derecha permanecen amarillos). La única excepción a esto es la zona industrial exclusiva, que está destinada a la industria pesada que mejor se mantiene separada de otros usos.

Usos permitidos en todas las zonas Japonesas 
Ten en cuenta que esto significa que cuando una ciudad quiere zonificar para, digamos, grandes tiendas comerciales, se ven obligadas a permitir una variedad de usos “menores” en la misma zona. Lo mismo ocurre con las oficinas, si quieren construir oficinas, deben zonificar por lo menos para una Categoria II zona residencial de media altura, en la que la proporción mínima más pequeña que puedan poner es 100% de FAR (pero pueden ir más alto hasta 500% FAR), lo que significa en la práctica apartamentos con al menos 3-4 pisos. Si quieren permitir oficinas más grandes, deben tambien permitir mayores edificios residenciales y tiendas en la misma zona. Esta “agrupación” de usos impone desarrollos de uso mixto en las ciudades.
4- La zonificacion japonesa no diferencia los tipos de uso residencial 
Ya mencioné cómo la zonificación norteamericana tiende a tratar la vivienda unifamiliar y la multifamiliar como dos usos separados a mantener segregados. Incluso diferentes formas de ambas pueden ser tratadas como diferentes usos, casas adosadas de ciudad (twonhouses) puede ser prohibidas incluso en zonas de un solo uso, los dúplex pueden prohibirse en las zonas previstas para bloques de apartamentos. En Japón, no existe tal segregación. Residencial es residencial. Si un edificio se utiliza para proporcionar un lugar para vivir a la gente, es residencial, eso es todo. Ya sea que sea alquilado, que sea en propiedad, o sea albergue de uno o varios hogares, no importa.
Esto no significa que la gente pueda construir bloques de apartamentos de 10 pisos en medio de casas unifamiliares (al menos, no normalmente). Como he mencionado, hay proporciones máximas de construcción a superficie del predio y FAR que restringe que tan altos y que tan densos pueden ser los edificios residenciales. Por tanto, en zonas de poca altura, estas razones significan que los hogares multifamiliares también deben tener sólo de uno a tres pisos, como los hogares unifamiliares que los rodean. Así que en vecindarios llenos de pequeñas casas unifamiliares, veras a menudo pequeños edificios de apartamentos llenos de lo que llamaríamos pequeños ‘estudio’: un cuarto con un baño.
Casas unifamiliares y edificios de baja altura coexistiendo en Sendai
Misma zona, vista desde el cielo, casas unifamiliares, en verde,apartametos multifamiliares, en rojo.
Una vez más, este tipo de zonificación reduce la necesidad de competencia de los urbanistas para tener una ciudad decente. En las ciudades de Norteamérica, si el departamento de planificación no planea para suficientes zonas multifamiliares o unifamiliares, puede crear grandes problemas. Puede haber escasez tanto de zonas multifamiliares o de unifamiliares, elevando los precios para ese tipo de vivienda. En la práctica, es más frecuente que las unidades de alquiler son las que reciben el golpe, lo que resulta en rentas por las nubes, al presentarse una crisis unidades de alquiler. En Japón, como no diferencian entre las dos, la gente construye lo que realmente se necesita en lugar de lo que se les ordena desde arriba. Y si no hay suficiente vivienda multifamiliar o los terrenos escasean, elevando los precios, comprar casas degradadas y reemplazarlas con viviendas multifamiliares es un negocio sólido. Sin embargo, en la práctica, esto significa en gran medida que las viviendas multifamiliares tienden a congregarse alrededor de escuelas, sectores comerciales o estaciones de tren. Esto tiene sentido, porque como dije antes, los ingresos por metro cuadrado de terreno de usos multifamiliares son más altos que para viviendas unifamiliares. Por lo tanto, los promotores de multifamiliares tenderan a estar dispuestos a pagar más por metro cuadrado y, por lo tanto, le ganarán a los promotores de unifamiliares los lotes deseables, especialmente porque los residentes multifamiliares tienden a favorecer la proximidad más que los residentes de unifamiliares.
5- Incluye límites de altura racionales y no arbitrarios

En Norteamérica, el número de pisos que los edificios pueden tener es limitado, pero estas limitaciones son completamente arbitrarias. Por ejemplo, si los edificios en una zona tienen 2 pisos máximo, entonces es probable que se ponga un límite de altura de 2 pisos en la zona. ¿Por qué dos pisos? “Porque eso es lo que se ha construido aquí, así que eso es lo que puedes construir”. Los límites de altura no tienen sentido.

Ahora, hay una razón por la cual uno pondría límites de altura. Límites de altura para permitir que el sol brille en la calle tienen sentido, y puedes argumentar que se necesita algo de espacio entre edificios para permitir algo de flujo de aire. Esos son argumentos defendibles para límites de altura … pero no justifican los límites arbitrarios establecidos en Norteamérica. Cuando las casas están separadas por 80-90 pies de terreno, no pretendas que es absolutamente necesario limitar los edificios a 2 pisos para “flujo de aire” o evitar sombra!

En Japón, el limite de altura que existe tiene sentido. Es una regla facil que puede aplicarse en todos lados, es mas facil mostrarla que explicarla:
Restricciones de altura en la zonificacion japonesa para evitar sombras eternas 

Asi que, cuanto más remetido está el edificio de la calle, más alto puede ser. Cuanto más ancha es la calle, más altos seran los edificios que pueden construirse junto a esta. Estas reglas a veces son omitidas de ciertos lugares donde quieren construir edificios más altos, como oficinas en rascacielos, por ejemplo.

Tomen nota que esta guía también existe en ciudades de Norteamérica, pero a menudo se elude por límites de altura arbitrarios escritos en cada zona.

6- Las ciudades aún conservan el derecho de exigir ciertos criterios geométricos
A pesar de las directrices nacionales, las ciudades no son completamente impotentes. Pueden identificar zonas en las que se eximan ciertas reglas para permitir densidades más altas o, alternativamente, establecer ciertos criterios como una cantidad mínima de espacios verdes en cada lote, mínimos remetimientos, etc … Pero las reglas básicas de zonificación siguen definidas por el Gobierno nacional.

Conclusion

Esto fue simplemente una descripción de otro modelo de zonificación para mostrar cómo las cosas pueden hacerse de manera diferente.
Personalmente, creo que estas prácticas tienen mucho más sentido que las actuales prácticas de zonificación estándar en Norteamérica (o Mexico). La creación de una ley nacional estableciendo un número limitado de zonas es, a mi juicio, una gran idea, así como la eliminación de la distinción de unifamiliar/multifamiliar y la zonificación inclusiva por usos en lugar de zonas mono uso. El uso de reglas generales para resolver problemas relacionados con el asoleamiento en lugar de permitir que las ciudades pongan límites arbitrarios de altura es una excelente idea. Cuando usted tiene un problema, las reglas deben ser configuradas para resolver directamente el problema y ser universales mas que números arbitrarios que sólo tienen una debil conexión con el problema real.

En resumen, las leyes de zonificación de Japón son más racionales, más eficientes y sencillamente mejores de lo que hacemos ahora.

Ahora bien, este no es el único modelo que existe alrededor. Los New Urbanists impulsan la zonificación basada en la forma para favorecer el caminar y para permitir desarrollos de usos mixtos. Houston en Texas es conocida como una ciudad sin zonificación porque no restringe el uso de la tierra a través de su agencia de planificación, teoricamente  se puede construir cualquier cosa, en cualquier lugar (aunque hay pactos privados que limitan que terrenos se puede utilizar para que y solía haber un estricto lote mínimo y reglas de mínimos de estacionamiento que restringian severamente la densidad).

Lo importante es quitar el increíble desorden que nuestra indefendible zonificación euclidiana ha hecho de nuestras ciudades y que hay muchas mejores maneras de zonificar nuestras ciudades que están alla afuera. La cuestión no es si debemos o no cambiar nuestras leyes de zonificación, sino cómo deben ser cambiadas.

ACTUALIZACION: Para un ejemplo de la gran mezcla de vivienda que resulta de la falta de regulación sobre los tipos de vivienda, vea este articulo sobre la mezcla de vivienda de un pequeño barrio en Sendai.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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