Gravando la propiedad en ciudades

Los impuestos de la ciudad como politicas de crecimiento urbano: escogiendo los impuestos que lleven a tu ciudad a donde quieres

Hablemos de impuestos. Claro, a nadie le gusta pagar impuestos, y la discusión sobre ellos tiende a ser sobre su monto, y no cómo se recauda esa cantidad. Pero esa es una oportunidad desperdiciada, tanto como cuestión de equidad como como una oportunidad para hacer eficiente la regulación urbana.

La cuestión de equidad es simple: una ciudad recauda impuestos porque proporciona ciertos servicios y para soportar la infraestructura pública. Por tanto, una ciudad debe asegurarse de que recauda sus impuestos de las personas que utilizan mas estos servicios o que requieren más de éllos por diseño, para evitar subsidiar un estilo de vida sobre otros.

En un nivel de planificación urbana, la gente, ya sea propietarios de viviendas, especuladores o desarrolladores, toman decisiones económicas todo el tiempo. Ya sea comprar, vender, renovar o no, etc … Una ciudad es el resultado de un gran número de decisiones económicas. Las políticas de impuestos, al incrementar el costo de algunas opciones sobre otras, influyen asi en la decisión final que tomará la gente y cambiarán la forma como evolucionara y se verá la ciudad.

Estos efectos no deben considerarse como males necesarios, deben analizarse para que las políticas tributarias puedan conformarse para obtener los resultados deseados. Que es exactamente lo que las regulaciones urbanas suelen lograr, de hecho, creo que políticas fiscales bien pensadas pueden reemplazar muchas regulaciones, pueden alcanzar casi los mismos objetivos, con mucho menos burocracia y trámites.

Hagamos un simple experimento de pensamiento, hay dos caminos de A a B, un camino rojo y un camino verde, aunque para el usuario el camino rojo es mucho más asequible que el camino verde, el camino verde es preferible para la comunidad.

Dado que el planificador quiere que la gente tome el sendero verde, añade barreras regulatorias que previenen que se use el sendero recto rojo…

Pero la gente toma una desviacion para volver al camino rojo nuevamente, ya que su costo es menor que el sendero verde, asi que el planificador ve esto y pone una nueva barrera…

…y otra…

…y otra…

…y así sucesivamente. Pero cada barrera significa que la autoridad de planificación necesita gente que revise las cosas para asegurar el cumplimiento, lo que significa costos burocráticos y trámites. Así que puedes acabar con una gran burocracia y complicadas regulaciones, todo lo cual pudo haberse evitado poniendo un costo más alto al camino rojo sin prohibirlo.

Por lo tanto, demos algunos pasos y analicemos algunas de las prácticas comunes y el resultado que pueden tener sobre cómo las ciudades crecen y se desarrollan.

Impuestos a la propiedad

Por mucho, el impuesto municipal más común es un impuesto anual sobre el valor de tu propiedad. Esto, a menudo se ve como una manera más justa que una suma global que todos tienen que pagar porque la gente que posee edificios más ricos, más grandes pagará más que la gente con vivienda más pequeña, más barata, haciéndolo una clase de impuesto progresivo.

La mayoría de las ciudades tienden a evaluar el valor de una propiedad como la suma del valor de la tierra y el valor de las mejoras, entonces la misma tasa de impuesto se aplica a ambos. (Comentario al mergen, creo que esto no es del todo correcto, o por lo menos llamarlo “valor de la tierra” conduce a confusión, porque supone que este es el valor de la tierra por si misma, lo que no es. Pero esos queda para otro día…)

De cualquier modo, el gran problema con este enfoque es que recompensa a las personas que bajan el valor de su propiedad y castiga a las personas que invierten en su propiedad. ¿Quién querría bajar el valor de su propiedad? Bueno, los especuladores, porque están reteniendo la propiedad para vender a un desarrollador mas tarde en el tiempo, asi que no les importa el valor de mejora, sólo el valor de la tierra, que es lo que el desarrollador va a pagar.

Así, los especuladores pagarán impuestos muy bajos comparado con los propietarios que utilizan su propiedad, ya sea directamente o alquilandola. Esto permite a los especuladores ser más paciente y mantener su propiedad fuera del mercado por más tiempo, ya que mientras el valor aumente más rápido cada año que lo que pagan en impuestos a la propiedad, es mejor esperar en lugar de vender.

Otro problema puede ocurrir si hay un área amplia con el mismo impuesto a la propiedad, incluyendo suburbios cercanos caminables y suburbios alejados auto centricos. En tal situación, la gente que elige entre los dos tienen que balancear costos de vivienda y costos de transporte, el suburbio cercano tiene vivienda más cara, pero más opciones de transporte asequibles, el suburbio exterior tiene vivienda más barata, pero transporte más caro.

Suburbio cercano: vivienda cara pero transporte asequible 
Suburbio alejado: Vivienda asequible pero transporte caro

La cuestión aquí es que un hogar del suburbio cercano puede tener que pagar 50% más en impuesto a la propiedad que uno con mismo poder adquisitivo y nivel de ingresos en el suburbio lejano. Este es un problema en Montreal, donde después de la amalgamación, los impuestos a la propiedad son cada vez más pesados en los viejos suburbios de tranvía que tienen vivienda más cara en lugar de suburbios más recientes y mas auto centricos.

Este es un caso en el que tener un área metropolitana fragmentada puede ser útil, porque si los dos suburbios se dividen en ciudades separadas, los niveles de impuestos a la propiedad pueden variar entre los dos.

Por tanto, en general un impuesto sobre la propiedad tiende a ser útil para gravar a los hogares más ricos utilizando el valor de la vivienda como un indicador de riqueza, pero tiende a alentar la especulación y puede dar lugar a impuestos punitivos sobre las zonas más caminables de una ciudad, donde la vivienda es más cara porque los costos de transporte son más bajos.

También hay una cuestión de gravar diferentes usos de suelo a diferentes tasas impositivas. Con frecuencia, los usos no residenciales tienden a ser gravados a tasas mucho más altas que los usos residenciales, porque los propietarios de propiedades residenciales son mucho más numerosos que los propietarios de propiedades comerciales, muchos de los cuales ni siquiera viven en la ciudad y no son votantes. En Montreal, por ejemplo, la tasa impositiva residencial de la ciudad central es 0,66% (0,68% para edificios con 6 unidades o más), pero la tasa comercial es 3,19%. Esto puede perjudicar la economía de una ciudad, especialmente los pequeños negocios que batallan más para pagar impuestos o rentas, y esto puede expulsar a desarrollos comerciales e industriales a suburbios.

Gravando el valor de la tierra

Este es el impuesto que para promoverlo hicieron el Monopoly. No es broma. El promotor más famoso de esta idea fue Henry George, un economista que pensaba que las comunidades prosperaban cuando la tierra se aprovechaba óptimamente. Es muy similar a un impuesto a la propiedad, pero en este caso, en lugar de gravar ambos, la tierra y las mejoras a la misma tasa, el valor de la tierra es gravado significativamente más alto o las mejoras no se gravan en absoluto.
Aunque esto resulta en tasas de impuestos muy similares para el propietario promedio que el impuesto regular a la propiedad, afecta a los propietarios en los extremos. En particular, cae con toda la fuerza sobre los especuladores y propietarios de lotes de estacionamiento que mantienen bajo el valor de las mejoras en sus lotes, a la espera de una buena oferta por su propiedad, lo que les obliga a vender sus lotes mucho más rápido porque el precio de conservar estos lotes baldíos improductivos es mucho, mucho más alto que lo que es con un simple impuesto a la propiedad. En casos extremos, donde no hay impuesto a las mejoras, esto significaría que un lote baldio del centro pagaría tanto en impuesto como el lote al lado que tiene un rascacielos de 50 pisos.

Esta impuesto no penaliza a la gente que mejora su propiedad tampoco. Añadir vañor a tu propiedad no resultara en un mas alto impuesto.

Land Value Tax (LVT) ha sido utilizado ampliamente en el estado de Pennsylvania, donde se le da credito por impulsar la formacion de zonas centricas dinamicas  en muchas ciudades como Pittsburgh y Harrisburgh, a pesar de las malas condiciones economicas.

El centro de Harrisburg se nota densamente construido con poca superficie de lotes de estacionamiento para una ciudad media norteamericana al centro de una zona metropolitana de medio millon 
Esto es Lansing, Michigan, para ofrecer el contraste

Un Impuesto al Valor de la Tierra (LandValueTax) también puede presiónar para que los desarrolladores construyan mayor densidad para consumir menos tierra y así reducir la factura de impuestos. Esto no es sólo una buena idea para urbanistas, sino también un signo de equidad, ya que de esa manera grandes propiedades que requieren mucha infraestructura pública para servirlos pagarán más, y asi la gente financia los servicios públicos de manera más proporcional a cómo los usan .

Impuesto al frente a la calle

Un impuesto al frente es un impuesto sobre el frente del predio que da a la calle frente a la propiedad, que se define generalmente como una cantidad fija a pagar por año por metro de frente de una propiedad.

Este impuesto se justifica principalmente por un sistema de usuario-pagador, la calle es donde está la infraestructura pública, incluyendo la propia calle, la tuberia principal de agua y los drenajes. El frente de una propiedad es, pues, casi directamente proporcional a la cantidad de infraestructura pública que la ciudad tiene que construir y mantener para servir esa propiedad. Por tanto, es lógico que la ciudad imponga un impuesto que sea proporcional al frente de la propiedad.

Piénsalo, si tu propiedad tiene 20 metros de ancho, eso significa que tienes 20 metros de calle al frente de ella, 20 metros de tubería de agua principal, 20 metros de alcantarillado, etc … Estas son las cosas que la ciudad construyó para dar servicio a tu propiedad , Por lo que es justo pedirte que pagues por ellos.

Algunos podrían decir que esto es independiente de la riqueza de la familia que posee el lote, por lo que el impuesto es regresivo. Pero en realidad, es un impuesto que se vuelve progresivo con el tiempo cuando los dueños y los desarrolladores se adaptan a esta nueva señal de precio y así intentaran conservar el ancho tanto como sea posible. También recompensa la vivienda multifamiliar y casas adosadas, tipos de vivienda en la que los pobres viven con más frecuencia que los ricos.

Por supuesto, este impuesto no debe ser el único impuesto en el que una ciudad se base, pero tiene una ventaja añadida que puede ser estimado realmente de una manera objetiva como el costo requerido de remplazar la infraestructura de la ciudad cada 30 a 50 años. Por ejemplo, he visto muchos casos aquí que indican que reconstruir una calle y sus tuberías subterraneas de agua cuesta como $5 millones de dólares canadienses por kilómetro. Si esta es una estimación exacta, puedes estimar que cada propiedad con frente a una calle pública pavimentada y conectada a una red pública de agua y alcantarillado debe pagar alrededor de $60 por metro lineal de frente al año.

$5 000 000/km equivale a $5 000 por metro, dividido por 2 porque hay propiedades a ambos lados de la calle, $2 500 por metro por lado, dividido entre 40 años (reconstrucción de la infraestructura cada 40 años), Es $62,50 por metro por año.

Si tienes un lote unifamiliar regular que es de 15 a 20 metros de ancho, eso significa pagar $900 a $1200 por año en impuestos, $100 por mes, SOLO para reconstruir la calle al final de su vida útil esperada. No es barato, ¿eh?

Una ventaja adicional de tal impuesto es una cuestión de justicia y equidad para ciertos desarrollos que tienen calles privadas e infraestructura. Por ejemplo, había un grupo de condominios que fueron construidos en Boucherville hace unos años:

Este conjunto de condominios tenia en realidad calles privadas, ya que no había calle pública en el medio del predio, lo que habría impedido el desarrollo de parte de ella. Esto también les permitió hacer una calle que era más estrecha de lo que la ciudad permitía, siendo de sólo 6 mts de ancho. Pero ahora, los dueños de condominios están exigiendo que la ciudad tome a su cargo estas calles privadas. ¿Por qué? Porque saben que tendrán que repararlas algún día, y siendo privadas, los condominos estarán enganchados con 100% del costo … Mientras tanto, dado que Boucherville no paga impuestos de frente y se financia principalmente a través de un impuesto a la propiedad los dueños de condominios pagan 100% de los impuestos que pagan otros propietarios en Boucherville que tienen lote con frente a calle pública.

Esto es evidentemente injusto, o el mantenimiento de calles privadas y la reconstrucción debe ser asumido por la ciudad porque los propietarios ya pagan por ellos a través de sus impuestos o la ciudad debe disminuir los impuestos de los propietarios para tomar en cuenta que no están conectados directamente a un calle pública

Con un impuesto de frente, no hay ningún problema, los condominos en este caso tendrían que asumir colectivamente sólo el impuesto para la calle pública que da al frente del grupo de condominios, y tendrían entonces menores impuestos que les permite tener dinero dispuesto para mantener y reconstruir sus propias calles privadas. Si aún asi no … bueno, eso va por ellos.

Cargos por desarrollo

Los cargos por desarrollo suelen ser una parte importante de los presupuestos de las ciudades, a pesar de ser ingresos de “una vez en la vida”. Se trata de cargos gravádos a nuevos desarrollos, a menudo justificados por la necesidad de proporcionar nueva infraestructura para nuevos desarrollos.

Sobre la cuestión de la equidad, es razonable pedir a los desarrollos en tierras nuevas que paguen por las nuevas necesidades de infraestructura que crean. Sin embargo, en muchos casos, tales cargos por desarrollo a menudo se recaudan incluso en reurbanizaciones de áreas que reutilizan infraestructura existente. Los cargos por desarrollo, para ser efectivamente justas, deben ser moduladas con base en cuanta infraestructura realmente requieren los nuevos desarrollos. La regeneración urbana en áreas existentes no debería pagar casi cargos, mientras que los desarrollos de tierra agricola virgen deberían pagar mucho.

Con respecto a los impactos en desarrollos en la ciudad, realmente depende de cómo se determinen los cargos. Si cada unidad nueva tiene que pagar los mismos cargos sin importar su tamaño o ubicación, entonces por supuesto esto recae mucho más en unidades pequeñas y vivienda asequible. Un cargo por desarrollo adecuado debe probablemente estar principalmente basado en el frente a la calle.

Dicho esto, es importante para las ciudades no volverse dependientes de estos impuestos para financiar sus presupuestos actuales o reparaciones a su infraestructura actual. Cuando una ciudad comienza a descansar en los cargos no recurrentes de desarrollo para equilibrar los libros, se está preparando para fracasar en el futuro cuando el desarrollo se detiene. Una vez más, recomiendo leer sobre la organización llamada “Strong Towns” que hace que el argumento una y otra vez y aboga por la sostenibilidad financiera de las ciudades.

Impuestos a la transferencia de propiedad

Este es un impuesto que es un poco como los cargos por desarrollo, pero en lugar cargarse una sola vez al construir un edificio, se cobra cada vez que una propiedad se vende. Este es un impuesto ampliamente utilizado, pero honestamente no sé por qué es tan popular. El efecto más obvio del impuesto sería reducir el número de transferencias de propiedad, lo que puede perjudicar a las ciudades bloqueando algunos lotes que de otra manera se venderían.

Este impuesto es especialmente estúpido cuando los condominios han empezado a reemplazar los apartamentos en ciertos mercados de vivienda. En el pasado, dado que la seguridad en el empleo era mayor y las opciones de vivienda eran básicamente apartamentos y casas unifamiliares, el ciudadano promedio probablemente lo pagaría sólo una vez. Alquilaría apartamentos hasta encontrar cónyuge, luego compraría una casa en la que criaría a su familia. Hoy, con empleos menos estables y la falta de apartamentos recientes para clase media, la nueva generación puede comprar muchos condominios antes de irse a una casa, y también puede mudarse algunas veces incluso después de comprar casa. Así que la nueva generación probablemente pagara ese impuesto más de una vez.

La cosa con este impuesto sin embargo es que politicamente es grande. Las personas que pagan el impuesto son recién llegados sin derecho a voto, se convierten en residentes sólo después de pagarlo, y a ese punto pagaran ese impuesto sólo si se mudan. Así que ese es un ingreso para las ciudades que pueden cobrar sin protestas de ciudadanos de largo plazo que están más involucrados políticamente.

En general, este es un impuesto estúpido, no tiene sentido y debe ser abolido dondequiera se encuentre. Teniendo en cuenta el extraordinario crecimiento en condominios, que suelen sustituir a los apartamentos de clase media y de gama alta y la mayor movilidad de los hogares debido a la economía moderna, este impuesto es nada menos que un desastre.

Conclusion; mi toma de impuestos

Personalmente, pienso que los gobiernos provinciales/estatales deben obligar a las ciudades a imponer un impuesto de frente a todas las propiedades, sobre la base del costo de reconstrucción de la infraestructura de la calle que da frente a una propiedad y los fondos de ese impuesto deben destinarse solamente para mantenimiento y construcción de infraestructura pública de una ciudad. De esa manera, podemos asegurarnos de que todas las ciudades recaudan suficientes impuestos para la sostenibilidad a largo plazo de su infraestructura pública y evitar que ciudades enteras se vayan al suelo debido al abandono y el mantenimiento diferido. Si esto resulta en impuestos que aumentan mucho en ciertos tipos de propiedad, eso es una buena cosa, porque el impuesto indicará que tan desperdicio es ese tipo de desarrollo y resulta en desarrollos financieramente más sostenibles de aqui en adelante. También perjudicaría a los especuladores que mantienen lotes baldíos o edificios decrépitos.

En cuanto a fondear el resto de los presupuestos municipales, pienso que esto debe recaer sobre un impuesto al valor de la tierra y un impuesto a las mejoras/valor del edificio, y el impuesto a la tierra debe ser mucho mas alto que el impuesto a las mejoras para desincentivar la especulacion . El impuesto a las mejoras aun esta ahi para modular los impuestos basados en la riqueza personal. Sin embargo, es importante que este impuesto a la propiedad sea modulado en una zona relativamente local, para asi evitar que las zonas urbanas subsidien a los suburbios, donde los valores de la vivienda son bajos pero los costos de transporte son altos.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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