Como un mejor urbanismo puede combatir el ‘NIMBYism’

Origen: How Better Urbanism Can Combat NIMBYism – CityLab

Restringir la construccion de vivienda no solo perjudica a los desarrolladores – hace que la vivienda sea menos asequible para todos. Pero para rebasar la resistencia vecinal, necesitas entender lo que la impulsa.

RICHARD FLORIDA @Richard_Florida Feb 23, 2017 24

TweetBirds sit on a telephone line near Skid Row Housing Trust’s 102 pre-fabricated modular apartments under construction in Los Angeles. (Lucy Nicholson/Reuters)

Los Angeles votara la Measure S, una iniciativa sometida a voto que propone una moratoria de dos años al desarrollo que requiere cambios de uso de suelo.

La ley podria limitar potencialmente nuevos desarrollos y vivienda asequible. Aun con una excepcion para desarrollos de vivienda asequible incorporados en la ley, los criticos dicen que podria restringir aun mas la asequibilidad en la region

Para un creciente coro de urbanistas, NIMBYism (No en mi patio trasero) y restricciones en el uso del suelo son los culpables detras de todo, de la creciente desigualdad de ingresos el encogimiento en la oferta de vivienda asequible, la productividad y la innovacion. Un estudio de 2015 calculo que las restricciones al uso de suelo costaron a los EUA hasta $1.5 billones de dolares en productividad perdida. El 2016 Economic Report of the President pide una reforma amplia de las zonificacion y restricciones en uso de suelo para superar estas costosas rentas economicas, construir mas vivienda y estimular la economia de EUA.

La resistencia vecinal no se dispara unicamente por residentes tratanod de subir el valor de sus viviendas –es el resultado de politicas que incentivan la propiedad de vivienda y un sistema regulatorio que induce a la oposicion.

Un reciente reporte de Paavo Monkkonen arroja nueva luz interesante sobre la conexión entre NIMBYism y la asequibilidad de la vivienda. Profundiza en, por un lado, la oposición vecinal y las restricciones al uso del suelo, así como en la disponibilidad de vivienda y los costos de vivienda en Los Angeles, San Francisco y otros mercados de vivienda caros de California. (La investigación fue parcialmente apoyada por una aportación sin restricciones del Center for California Real Estate a la Universidad de California -Centro de Vivienda, Uso del Suelo y Desarrollo de Liderazgo Público de Sacramento y Premio del Libro Blanco).

California ofrece un caso de estudio ideal sobre los efectos de NIMBYism en los precios de vivienda. Sus principales zonas metropolitanas –Los Ángeles, San Francisco, Silicon Valley, San Diego, Santa Bárbara– son algunos de los más caros de la nación. Combinan altos niveles de productividad y altos niveles de servicios urbanos, dos factores que crean la alta demanda que ejerce presión sobre los precios de vivienda y han caido víctimas de duras restricciones de uso de suelo.

Mi propia investigacion encuentra que el conocimiento y trabajadores profesionales tienen posibilidad de pagar los mas altos costos de vivienda de California. La carga recae en gran medida sobre los trabajadores menos favorecidos, obreros y trabajadores de servicio a quienes les queda muy poco dinero después de pagar por la vivienda. San Francisco tiene los costos de vivienda mas altos del país, mientras que L.A. tiene la mayor proporción de hogares agobiados por la renta. En el estado como un todo, los inquilinos tienen que ganar casi fcuatro veces el salario minimo estatal para poder pagar una renta promedio.

El meollo del problema de California, sostiene el artículo de Monkkonen, no son las restricciones estatales a la construcción de edificios de alta densidad en y alrededor de los centros urbanos, sino la mas amplia dependencia en zonificación de baja densidad en todos los ámbitos. Los Ángeles puede ser una ciudad y zona metropolitana relativamente densa (de hecho, según algunas medidas básicas, es la zona metropolitan más densa en el país), pero tres cuartas partes de su tierra residencial esta dedicada a vivienda unifamiliar de relativa baja densidad que sólo alberga a la mitad de la población de la ciudad.

Pero añadir nueva oferta en la forma de torres de gran altura en y alrededor del centro hará poco para solucionar el problema de la asequibilidad general de la vivienda. Por un lado, esas torres son generalmente construidas para los ricos, y los edificios de lujo a menudo aumentan el precio de la vivienda en vecndarios en y alrededor de donde se construyen (instigando llamados como éste por aplicar un impuesto a la vivienda de lujo para financiar unidades asequibles). También pueden desplazar a la gente de sus vecindarios y cambiar el carácter de esos vecindarios-cosas que preocupan mucho a los residentes y que comprensiblemente tratarán de bloquear.

Entendiendo a los NIMBYs (No En Mi Patio Trasero)

Para ir más allá del NIMBYism, primero debemos entenderlo. La resistencia vecinal no sólo es desencadenada por residentes que intentando apuntalar el valor de sus viviendas o proteger sus vecindarios de cosas que no les gustan, –es producto de políticas que otorgan incentivos a la propiedad de la casa y un sistema regulador que estimula e impulsa la oposición.

Aún si los argumentos económicos sobre los costos y consecuencias negativas del NIMBYismo reflejan una lógica económica sólida, valen poco si no abordan las preocupaciones muy reales de los grupos vecinales.

La mayoría de los ciudadanos normales y residentes del barrio no piensan como economistas desapasionados. Según una 1encuesta de la Building Industry Association de 2016, cerca de dos tercios de los residentes en San Francisco encuestados no creen que aumentar la oferta de vivienda mejore la asequibilidad. Más bien, creen que las regulaciones de uso de suelo ayudan a proteger sus vecindarios.

Monkkonen pasa a analizar cuatro diferentes cepas de NIMBYism y sus motivaciones subyacentes:

 

  • Tráfico y estacionamiento: Nada activa a los preocupados propietarios de vivienda más rápido que la amenaza de perder un espacio de estacionamiento. Las personas mudandose a nuevos apartamentos tienden a poseer autos en proporcion mayor, y un estudio encontró que el tráfico es una de las quejas más comunes en oposición a vivienda asequible en el área de la Bahía.
  • Presión en los servicios: Otros residentes temen que parques y escuelas sean rebasados, así como los límites del drenaje, energía electrica y agua para soportar nuevos desarrollos y más gente.
  • Preservación Ambiental: Algunas de las luchas más prominentes sobre desarrollo en California –como la oposicion del Sierra Club a la legislacion “por derecho” del Gobernador Jerry Brown– son sobre posibles daños ambientales por la densidad agregada.
  • Carácter del vecindario: Por último, con frecuencia la preocupacion de los residentes es por cómo las nuevas construcciónes impactarán de manera negativa a vecindarios urbanos significativos por su história y arquitectura.

Para defenderse de los cuatro tipos de NIMBYismo, el documento sugiere varias estrategias:

  • Hacer un mejor uso de las políticas de vivienda existentes: En este frente, California tiene un marco único, –el Elemento Vivienda. Con esta ley de planificación, las necesidades regionales de vivienda se basan en proyecciones de población, los Consejos de Gobiernos asignan unidades a las ciudades y condados y las ciudades actualizan su vivienda local de acuerdo con estas necesidades. Monkkonen señala, sin embargo, que no hay consecuencias por incumplimiento. También señala que el método de usar las proyecciones de población es una “mala práctica” para evaluar la necesidad de vivienda, porque los lugares con vivienda de alto costo ya disuaden a la gente de mudarse a un lugar.
  • Planificación inclusiva: Esto parece bastante obvio: nuevos desarrollos enfrentan menor resistencia cuando el vecindario es incluido en el proceso desde el inicio. Pero esto significa algo más que celebrar audiencias públicas, que están dominadas por grupos organizados de vecinos en comparación con residentes promedio. Las redes sociales y otros canales de comunicación pueden utilizarse para conocer y escuchar las visiones y el sentir del vecindario más ampliamente. Una idea contraintuitiva: el documento sugiere que aumentar las maneras como nuevos proyectos pueden ser aprobados “por derecho” permitiría que se construyera mas vivienda asequible, ya que tomaria menos influencias políticas llevar a un desarrollo de alta densidad a su realizacion.
  • Mejores datos, información y análisis no partidista: Esto significa educar mejor a los residentes y al público sobre la realidad del desarrollo de vivienda, la política de vivienda y la vivienda asequible. Proporcionar información objetiva sobre cómo la construcción de más vivienda y vivienda más asequible no dañará el precio de la vivienda y la calidad del vecindario puede ayudar a bajar la temperatura en los debates polémicos sobre el desarrollo.
  • Cambiar las decisiones de uso del suelo al nivel regional: El documento se une a un creciente coro de economistas urbanos y urbanistas que llaman a transferir las decisiones de uso de suelo fuera del nivel local y hacia el nivel metropolitano o incluso estatal. Esto haría más posible el diseñar una política que fomente un aumento de la densidad general, pero también requeriría controles y contrapesos para prevenir abusos sobre vecindarios menos favorecidos.

El profesor de la Facultad de Derecho de Yale, David Schleicher, sugiere usar la política tributaria local para esencialmente co-optar la oposición NIMBY al nuevo desarrollo. La idea básica, conocida como “transferencias locales de incremento de impuestos”, es permitir que los residentes de vecindarios compartan los ingresos tributarios provenientes de nuevos desarrollos, –por ejemplo, rebajando y reduciendo sus propios impuestos sobre la propiedad durante un período de tiempo. Otros sugieren que cambiar del actual impuesto a la propiedad a un impuesto al valor de la tierra, que tasa al poseedor de la propiedad sobre el valor subyacente del terreno, creará mejores incentivos para un uso más intensivo del suelo.

Pero independientemente del mecanismo preciso empleado, encontrar mejores maneras de entender y contrarrestar el NIMBYism y crear ciudades más vibrantes y asequibles es uno de los problemas mas urgentes de política urbana que enfrenta EUA (y Mexico). La necesidad de construir más viviendas sin quitar el aporte de la comunidad es, como dice Monkkonen, “un desafío que ya no podemos ignorar”.

Origen: How Better Urbanism Can Combat NIMBYism – CityLab

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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