Como un mejor Urbanismo puede combatir el NIMBYism

Restringir la construcción de vivienda perjudica no solamente a los desarrolladores, hace la vivienda menos asequible para todos. Para sobreponer la resistencia vecinal, necesitas comprender lo que la impulsa.

Origen: How Better Urbanism Can Combat NIMBYism – CityLab

RICHARD FLORIDA @Richard_Florida Feb 23, 2017

Birds sit on a telephone line near Skid Row Housing Trust’s 102 pre-fabricated modular apartments under construction in Los Angeles. (Lucy Nicholson/Reuters)

Los Ángeles votará la Measure S,  iniciativa a votar que propone establecer una moratoria de dos años sobre desarrollos que requieren cambios al uso de suelo.

Potencialmente la ley podría limitar nuevo desarrollo y tambien vivienda asequible. Incluso con alguna excepción para desarrollos de vivienda asequible incluida en la ley, los criticos dicen  podría restringir aún más la asequibilidad de vivienda en la región.

Para un creciente coro de urbanistas, NIMBYism y las restricciones al uso de suelo son los culpables detrás de todo, desde la creciente desigualdad de ingresos a la disminución de vivienda asequible, de productividad e innovación. Un estudio de 2015 estimó que las restricciones de uso de suelo cuestan a los EUA más de 1,5 billones de dólares en productividad perdida. El 2016 Economic Report of the President hace un llamado a una profunda reforma en la zonificacion y las restricciones al uso de suelo para superar estas costosas rentas, construir más vivienda y estimular la economía de EUA.

Un reciente documento (‘white paper’)  de Paavo Monkkonen arroja nueva e interesante luz sobre la conexión entre NIMBYism y la asequibilidad de vivienda. Toma un profundo clavado en, por un lado, la oposición vecinal y las restricciones de uso de suelo, así como la oferta de vivienda y costos de vivienda en Los Angeles, San Francisco y otros mercados de altos precios de vivienda en California. (La investigación fue apoyada parcialmente por una donacion sin restricciones del Center for California Real Estate a la University of California Center, Sacramento Center Housing, Land Use, and Development Public Leadership and White Paper Award.)

California ofrece un caso ideal de estudio en los efectos del NIMBYism en los precios de la vivienda. Sus principales regiones metropolitanas –Los Ángeles, San Francisco, Silicon Valley, San Diego, Santa Bárbara– son algunas de los más caras de la nación. Combinan altos niveles de productividad y altos niveles de amenidades, –dos factores que crean la alta demanda que presióna los precios de vivienda y han caido víctimas de duras restricciones al uso de suelo.

Mi propia investigacion encuentro que el conocimiento y los trabajadores profesionales pueden pagar los costos más altos de vivienda de California. La carga recae en gran medida sobre trabajadores obreros menos favorecidos y trabajadores de servicio a quienes les queda muy poco dinero disponible después de pagar por la vivienda. San Francisco tiene los costos de vivienda mas altos en el país, mientras que L.A. tiene la mayor proporción de hogares agobiados por la renta. En todo el estado en conjunto, arrendatarios tienen que ganar casi cuatro veces el salario minimo estatal para poder pagar una renta promedio

El meollo del problema de California, sostiene el artículo de Monkkonen, no son las restricciones estatales a la construcción de edificios de alta densidad en y alrededor de los centros urbanos, sino la mas amplia dependencia en zonificación de baja densidad en todos los ámbitos. Los Ángeles puede ser una relativamente densa ciudad y metropolis (de hecho, según algunas medidas básicas, es la region metropolitana más densa del país), pero tres cuartas partes de su tierra residencial esta dedicada a vivienda unifamiliar de relativamente baja densidad que sólo alberga a la mitad de la población de la ciudad.

Pero añadir nueva oferta en la forma de torres de gran altura en y alrededor del centro hará poco para solucionar el problema general de vivienda asequible. Por un lado, esas torres son generalmente construidas para los ricos, y los edificios de lujo a menudo aumentan el precio de la vivienda en barrios en y alrededor de donde se construyen (instigando llamadas como esta a imponer un impuesto a la vivienda de lujo para financiar unidades asequibles). También pueden desplazar a la gente de sus vecindarios y cambiar el carácter de esos vecindarios –asunto que a los residentes les preocupa mucho y que comprensiblemente bscarán bloquear.

Entendiendo a los NIMBYs

Para ir más allá del NIMBYism, primero debemos entenderlo. La resistencia del vecindario no sólo es desencadenada por residentes tratando de apuntalar los valores de sus viviendas o proteger sus vecindarios de cosas que no les gustan,–es producto de políticas que dan incentivos a la propiedad de casa y un sistema regulador que alienta y estimula la oposición.

Incluso si los argumentos económicos sobre los costos y las consecuencias negativas del NIMBYism reflejan una lógica económica sólida, representan poco si fallan no abordando las preocupaciones muy reales de grupos vecinales. La mayoría de los ciudadanos regulares y los residentes de vecindario no piensan como economistas desapasionados. Según una encuesta 2016 Building Industry Association, cerca de dos tercios de los San Franciscanos encuestados no creen que aumentar la oferta de vivienda mejore la asequibilidad. Más bien, creen que las regulaciones de uso de sueloayudan a proteger sus vecindarios.

Monkkonen pasa a analizar cuatro diferentes cepas de NIMBYism y sus motivaciones subyacentes:

  • Trafico y aparcamiento: Nada activa mas rapidamente a cautelosos propietarios de casa que la amenaza de perder un espacio de estacionamiento. Gente mudandose a nuevos apartamentos tienden a tener autos en mayor proporción, y un estudio encontró que el tráfico era una de las quejas más comunes en oposición a vivienda asequible en la Bay Area.
  • Presion en los servicios: Otros residentes temen que parques y escuelas sean rebasados, así como los límites del drenaje, energía y recursos hídraulicos para manejar nuevo desarrollo y más gente.
  • Preservacion Ambiental: Algunas de las más prominentes luchas sobre desarrollo en California –como la resistencia del Sierra Club a la legislacion “por derecho” del Gobernador Jerry Brown– son sobre posibles daños ambientales por densidad agregada.
  • Caracter del vecindario: Finalmente, los residentes a menudo están preocupados por como la nueva construcción impactará negativamente vecindarios urbanos historicos y significativos arquitectónicamente.

Para rechazar los cuatro sabores de NIMBYism, el documento sugiere varias estrategias:

  • Haz mejor uso de la politicas de vivienda existentes: En este frente, California tiene un marco único: el Housing Element. (Elemento de Vivienda). Con esta ley de planificación, las necesidades regionales de vivienda estan basadas en proyecciones de población, los Consejos de Gobierno asignan unidades a ciudades y condados y las ciudades actualizan sus viviendas locales de acuerdo con estas necesidades. Monkkonen señala, sin embargo, que no hay consecuencias por incumplimiento. También señala que el método de usar proyecciones de población es una “mala práctica” para evaluar la necesidad de vivienda, porque lugares con viviendas de alto costo ya disuaden a la gente de mudarse a un lugar.
  • Planificacion Inclusiva: Esto parece bastante obvio: el desarrollo nuevo enfrenta menos resistencia del vecindario cuando el vecindario es incluido en el proceso desde el git-go. Pero esto significa más que solo celebrar audiencias públicas, que están dominadas por grupos de vecinos organizados en comparación con los residentes promedio. Los medios sociales y otros canales de comunicación pueden utilizarse para aprovechar las opiniones y sentimientos del vecindario más ampliamente. Una idea contraintuitiva: el documento sugiere que incrementar las formas en que nuevos proyectos pueden ser aprobados “por derecho” permitiría construir viviendas más asequibles, ya que tomaría menos influencia política para impulsar un desarrollo de alta densidad a su realizacion.
  • Mejores datos, informacion y analisis apartididsta: Esto significa educar mejor a residentes y público sobre la realidad del desarrollo de vivienda, la política de vivienda y la vivienda asequible. Proporcionando información objetiva sobre cómo construir más vivienda y vivienda más asequible no dañará el precio de la vivienda y la calidad del vecindario puede ayudar a reducir la temperatura en debates contenciosos sobre el desarrollo..
  • Cambia las decisiones de uso de suelo a nivel regional: El documento se une a un creciente coro de economistas urbanos y urbanistas que claman por cambiar las decisiones de uso de suelo fuera del nivel local y hacia el nivel metropolitano o incluso estatal. Esto haría más posible diseñar una política que fomente un aumento en la densidad general, –pero también requeriría controles y equilibrios para prevenir abusos de barrios menos favorecidos.

Hay otras maneras de combatir el NIMBYism. David Schleicher profesor de la Facultad de Derecho de Yale, sugiere usar la política tributaria local para, en escencia, co-optar la oposición al nuevo desarrollo del NIMBY. La idea básica, conocida como “transferencias locales de incremento de impuestos”, permite a los residentes de vecindarios beneficiarse de los ingresos tributarios provenientes de nuevos desarrollos, compartiendo una parte –por ejemplo, rebajando y reduciendo sus propios impuestos sobre la propiedad durante un período de tiempo. Otros sugieren cambiar del impuesto sobre la propiedad actual a un impuesto sobre el valor de la tierra, que grave a propietarios sobre el valor subyacente del propio terreno, asi creará mejores incentivos para un uso más intensivo de la tierra.

Pero independientemente del mecanismo preciso empleado, encontrar mejores maneras de entender y contrarrestar el NIMBYism y crear ciudades más vibrantes y asequibles es uno de los problemas de política más urgentes que enfrenta EUA urbano. La necesidad de construir más viviendas sin retirar el aporte de la comunidad es, como dice Monkkonen, “un desafío que no podemos ignorar mas”.

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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