Las Inmutables Leyes de la Vivienda Asequible 

Probablemente no haya panacea para la asequibilidad de vivienda. Aquí hay 5 leyes inmutables de la vivienda asequible que las ciudades deben reconocer si quieren avanzar. Más 3 estrategias para hacerlo.

Origen: The Immutable Laws of Affordable Housing — Strong Towns

Vivienda asequible se ha vuelto una palabra de moda (o dos) en los círculos urbanos en las últimas décadas. De hecho, ha surgido un verdadero movimiento en las ciudades con altos costos de vivienda, que busca asegurar que las personas de todos los niveles de ingresos tengan acceso a una vivienda decente. Incluso ha surgido un problema semántico en el que la A mayúscula en “Vivienda Asequible” es diferente de la simple vivienda asequible.

No tengo la intención de cuestionar los motivos de las buenas personas que trabajan en el mundo de la Vivienda Asequible – están haciendo lo que saben. Pero creo que ideas y resultados son tema razonable para la crítica. Con ese fin, propongo reconocer y entender estas reglas de vivienda asequible.

5 LEYES INMUTABLES DE VIVIENDA ASEQUIBLE

1.  Los desarrolladores no pagan los costos de construcción; inquilinos y compradores si.

Un desarrollador que no pase los costos al usuario no permanecerá en el negocio por mucho tiempo. Por esta razón, todo lo que hace que el desarrollo sea más costoso para los desarrolladores hace que la vivienda sea más costosa para la gente. Y recuerde, el tiempo es dinero; un proceso complejo de permisos hace a la vivienda más cara también.

2.  La demanda de vivienda es regional.

Las regulaciones podrían impedir que su vecindario crezca, pero eso no impedirá que la gente se mude a su ciudad. Cada casa que no se construye en tu vecindario es una casa que se construye en otro lugar, por lo general en los límites de la ciudad. El nivel de disonancia cognitiva en personas que, por un lado, proclaman vociferantes su amor al medio ambiente y difaman la destrucción de tierras agrícolas o ambientalmente sensibles en los límites de la ciudad y por otro se oponen vehementemente el desarrollo en su vecindario podría ser tema de tesis completas en psicología social (sin mencionar el costo medioambiental de los desplazamientos mas largos desde los límites de la ciudad).

Como mienbro y colaborador de Strong Towns, Johnny Sanphillippo señalo en un reciente articulo, que estas casas en grandes terrenos fueron una vez símbolos del estatus y modernidad.

As Strong Towns member and contributor Johnny Sanphillippo pointed out in a recent article, these tract homes were once symbols of status and modernity.

3.  Si tus codigos de zonificación y construcción obligan edificaciones caras, la vivienda será costosa.

La mayoría de los códigos de zonificación ponen mínimos al tamaño de las unidades de vivienda, el tamaño de lotes y otros innumerables factores que afectan el costo de construcción de viviendas. Desafortunadamente, estos mínimos generalmente no tienen consideracion por tipos de construcción asequibles, ni siquiera en los mas progresistas e impugnados mercados de vivienda

4.  La vivienda asequible no es asequible si tus costos de transportacon son muy altos.

Dejando fuera el costo de transporte de la definición de vivienda asequible favorece el desarrollo donde la tierra es barata, pero el sistema de transporte esta construido alrededor del automóvil privado. Los coches no son baratos – incluso segun los defensores del automovil 

5.  La vivienda asequible de hoy, era la vivienda de lujo de la ultima generacion.

Muchos de los vecindarios más viejos que proveen la mayor parte de vivienda asequible en la actualidad fueron alguna vez los relucientes nuevos entornos de la clase media en expansión, que construyeron en EUA enormes cantidades de viviendas nuevas a mediados del siglo pasado con comodidades como lavadoras que eran las más nuevas y deseadas amenidades del consumidor de su tiempo.

3 ESTRATEGIAS PARA ALCANZAR LA ASEQUIBILIDAD EN VIVIENDA

Si las ciudades se repliegan y dejan que el “libre mercado” (lo que eso signifique) conduzca, ¿podríamos mas eficazmente proporcionar viviendas asequibles? Probablemente, pero hay razones legítimas para que las ciudades regulen el desarrollo de la tierra. Mi intención no es que las ciudades se sustraigan de la ecuación, sino que las ciudades deben ser conscientes de los efectos de sus acciones. Si impedimentos al libre e irrestricto desarrollo de la tierra libre y sin restricciones van a aumentar costos, ¿no deberíamos sopesar sus impactos?

Entonces, ¿cuáles son algunas maneras como un Strong Town puede hacer frente a altos precios de vivienda? Estas son algunas estrategias que tu ciudad debe considerar:

1.  Reduce tamaño de lote minimo y relaja las restricciones de densidad en zonas unifamiliares

El costo de comprar tierra es parte significativa del costo total de una casa. Esto es especialmente cierto en desarrollo residencial de baja densidad, donde los edificios ocupan una huella mucho más pequeña. Si tu código de zonificación requiere lotes grandes, las casas que se construyan serán más caras que si pudieran ser construidas en lotes más pequeños. Es un hecho matemático que debe ser intuitivo, pero que ha escapado al escrutinio en la mayoría de las comunidades con problemas de asequibilidad.

Restringir el desarrollo en zonas residenciales de baja densidad también incrementa el costo de la vivienda por la misma lógica: si sólo puedes construir una unidad de vivienda en un lote, el costo de esa tierra debe ser absorbido por esa sola unidad. Permitir que más unidades distribuye los costos de tierra en muchos hogares, lo que reduce el costo total de desarrollo.

Hay varias maneras de aumentar la cantidad de viviendas en áreas residenciales sin alterar el carácter general del desarrollo. Las unidades de vivienda accesoria (UVA) han recibido más atención últimamente. Duplexes, tres pisos y aún pequeños edificios de cuatro unidades pueden ser diseñados fácilmente para encajar con casas unifamiliares en proximidad. Estos tipos de edificios deben ser permitidos por derecho en zonas residenciales de baja densidad – sin ataduras. Desbloqueando esas grandes extensiones de tierra por aumentos moderados de inmediato abre un enorme potencial de desarrollo sin amenazar el carácter existente de barrios.

A mix of single-family homes and duplexes on a Milwaukee street. Can you spot which is which? (Image from Google Earth)

Una mezcla de casas unifamiliares y dúplex en una calle de Milwaukee. ¿Puedes señalar cual es cual?  (Image from Google Earth)

De hecho, si vives en un viejo vecindario residencial, hay muchas probabilidades de que haya ejemplos de este tipo de derecho del desarrollo en tu propio patio trasero y nunca lo habias notado. Trata de contar los buzones de correo o los medidores de servicios públicos en las casas cercanas a usted en algún momento – podría sorprenderte de lo que encuentres.

2.  Arregla tu zonificación: si el desarrollo por derecho es economicamente inviable, estas creando escases artificial

Sólo los grandes jugadores tienen bolsillos suficientemente profundos y la experiencia necesaria para luchar por rezonificación o variaciones. El resto simplemente buscará en otro lugar para agregar unidades, o no construirlas por nada. Lo que es peor, cuando grandes desarrolladores luchan a través del proceso, necesitan escalar sus proyectos para recuperar costos (ver Ley # 1). Es un doble golpe: vivienda cara que también tiende a estar fuera de escala con el vecindario circundante.

3.  Toma un papel mas activo en proveer vivienda asequible.

Esto puede sorprenderte, dado que las otras estrategias que hemos discutido implican a un gobierno haciendo menos. Piensa en ello como una estrategia de barra de pesas: habilitas a desarrolladores privados a que hagan lo que mejor saben hacer (construir mucha vivienda nueva al precio más asequible posible), mientras que empodéras a gobiernos locales para directamente dar vivienda a los más necesitados que es menos probable que sean ayudados por la actividad privada. Los estadounidenses tenemos una predilección por políticas públicas complejas cuando la acción directa de gobierno es mucho más efectiva. La zonificación incluyente es un ejemplo al punto: nos engañamos pensando que podemos tener nuestro pastel y comérnoslo también, coaccionando a los desarrolladores a proveer vivienda asequible. En el mejor de los casos, esto tiene un efecto minimo, en el peor de los casos resulta contraproducente (ver Law # 1).

Un intrigante ejemplo de este enfoque proviene nada menos que del conservador bastión del gobierno-chico de Utah. El estado ha desarrollado un programa para alojar a las personas crónicamente sin casa, en viviendas de propiedad pública. Bajo todas las métricas, es un éxito asombroso (aunque la magnitud del éxito es causa para cierto debate).

CONCLUSION

Obviamente, con presupuestos limitados, los gobiernos estatal y local pueden hacer solo tanto. Es por eso que las soluciones regulatorias como Zonificacion incluyente son tan tentadoras. Focaliza fondos escasos en los más necesitados mientras que expande la oferta de vivienda, ataca el problema apretando por ambos lados.

Como ocurre con la mayoría de los problemas urbanos, probablemente no hay panace para la asequibilidad de la vivienda. Frente a la complejidad, las ciudades harían bien en prestar atención a la Via Negativa de Saint Nassim: primero no hagas daño. Al abordar los obstáculos para construir nueva vivienda, las ciudades pueden al menos asegurarse de no ser parte del problema.

(An Affordable Housing development in Seattle, WA. Image from Joe Wolf.)

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Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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