Una Poblacion Bien Planeada

Si los códigos de zonificación son la herramienta principal en la caja de herramientas de un planificador, eso es un problema. Aquí hay un sistema de tres partes que ofrecería una mejor manera para que los planificadores diseñen ciudades.

Origen: A Town Well Planned — Strong Towns
BY ALEXANDER DUKES  MARCH 14, 2017

En esta nueva serie de artículos, espero proponer un sistema regulatorio de tres partes para la gestión del diseño municipal. Mientras que esta explicación inicial del sistema puede parecer de mano pesada, animo al lector a continuar leyendo toda la serie. Creo que este muy simplificado medio de planificación cívica es más accesible y comprensible para el ciudadano medio y, en última instancia, conducirá a mejores resultados para el público.

I. ¿Quiénes Planean?

El público tiene el derecho fundamental de definir la naturaleza de su entorno urbano. En el pasado, la naturaleza del entorno urbano era a menudo definida por un rey, un señor o un general que obtenia la custodia de la ciudad o la fortaleza y la planeaba de acuerdo con su propio diseño. Hoy, vivimos en democracias cuyos gobiernos son “del pueblo, por el pueblo, para el pueblo”. Así, en el espíritu del precedente de la ley común, (derecho consuetudinario) la naturaleza del entorno urbano debe ahora ser definida por el pueblo. No deje que ningún desarrollador le diga lo contrario.

El entorno urbano es y siempre ha sido, planeado. Para construir cualquier estructura mejorada -desde el tepee más humilde hasta el Empire State Building- requiere algún nivel de previsión en los actos de diseñar y construir el albergue. Pueblos y ciudades se componen de cientos o miles de edificios; por tanto, pueblos y ciudades requieren planificación no menos robusta que la que arquitectos proporcionan para el edificio de un cliente. Así como un edificio requiere de planes arquitectónicos minuciosos y detallados para darse una buena construcción, también un pueblo o ciudad necesita buenos planes para darse un buen desarrollo.

En la mayoría de pueblos y ciudades norteamericanos, el público ha confiado el diseño del entorno urbano a los planificadores municipales organizados en departamentos de planificación. El público actúa como “el cliente” en esta relación mientras que el departamento de planificación actúa como “el arquitecto”. Para el propósito, los departamentos de planificación diseñan ciudades y pueblos mediante un sistema de planes y códigos que regulan tres características clave del desarrollo del terreno:

  1. El Arreglo de la tierra – el diseño de la parcela, manzana, y red de calles aplicada a la tierra
  2. El Uso de la tierra – el propósito para el cual la tierra es explotada (es decir, residencial, de oficina, industrial, etc.)
  3. La Forma de la tierra – el amplio diseño de mejoras a la tierra (es decir, edificaciones separadas/unidas, etc.)

Un plan minucioso y detallado para el desarrollo municipal regulará a todos estos tres rasgos de tal manera que exprese el consenso público de cómo el pueblo o ciudad debe desarrollarse. Un plan vago y difuso descuidará uno o dos de estos rasgos, permitiéndo a intereses privados construir fuera del consenso público.

II. LO INADECUADO DE LA ZONIFICACIÓN POR USO DE SUELOS

Hoy, los departamentos de planificación diseñan los municipios principalmente mediante Códigos de Zonificación. Los códigos de zonificación dictan cómo se usa la tierra, creando distritos o “zonas”, tales como: residencial, agrícola, de oficina, comercial o industrial. Superficialmente, esto es bueno. Los planificadores deben regular ampliamente el uso del suelo para evitar que usos conflictivos de suelo se dañen unos a otros. El problema es que la zonificación por uso del suelo es a menudo la única herramienta reguladora en la caja de herramientas de la mayoría de los planificadores.

Echa un vistazo a un tipico ejemplo de código de zonificación:

En el extracto del código anterior, vemos que la municipilidad intenta definir el Arreglo, el Uso y la Forma de la tierra residencial mediante un distrito de zonificación que está principalmente interesado en el Uso.

Agregando los tres rasgos del desarrollo de la tierra municipal dentro de un código de zonificación limita severamente la capacidad de los planificadores para responder a los innumerables escenarios que se encontrarán en el desempeño de sus funciones. Si bien hay cantidad de diferentes distritos de donde escoger (veinte solo para el uso de suelo residencial en el código de este municipio), los rasgos Arreglo y Forma del desarrollo de la tierra se aplican fuera de contexto porque el código está destinado a regular el uso del suelo. Esta tendencia a agregar “arreglo” y “forma” al rasgo de “uso” del suelo es en parte la razón de porque la mayoría de los proyectos en municipios deben buscar variaciones. Por ejemplo, 80 por ciento de los proyectos de desarrollo en Ithaca, NY recientemente tuvieron que solicitar variaciones a su codigo de zonificacion. Como Better Towns and Cities escribe:

Aproximadamente 80 por ciento de los proyectos de edificación en la ciudad de Ithaca acuden a la Junta de Apelaciones de Zonificación [para variaciones del código de zonificación], reportó Form Ithaca. Eso indica que el sistema necesita arreglo. La gran mayoría de estas solicitudes son concedidas –pero no sin antes de gastar mucho tiempo y dinero. “La incertidumbre tiene un costo”, dice el desarrollador de Ithaca Frost Travis. “No puedes obtener financiación hasta saber si vas a poder hacer 28 o 36 unidades, y eso podría hacer la diferencia sobre si obtienes o no la aprobación del préstamo”. Me interesa la idea de tomar un código de 1.000 páginas y transformarlo en uno mucho más corto, mas grafico y mas amigable al usuario.

Así que la regulación del desarrollo de la tierra mediante un código de zonificación del uso de suelo, no solo descuida los rasgos de arreglo y forma, sino que agrega costos innecesarios e incertidumbre a los proyectos.

Para llevar a cabo el entorno urbano que el público desea, los departamentos de planificación necesitan herramientas reguladoras que gestionen cada uno de los rasgos del desarrollo de la tierra independientemente. Un municipio debe tener un instrumento regulador para el Arreglo de la tierra, otro para el Uso de la tierra, y un tercero que gobierne la Forma de las mejoras en la tierra. Estas herramientas reguladoras independientes permitirán que cada rasgo de desarrollo de la tierra sea manejado apropiadamente dentro de su propio contexto discreto. En el resto de este artículo describiré mi visión de la naturaleza de cada una de estas herramientas.

III. REGULACION TRIPARTITA DEL DESARROLLO URBANO

  1. Objectivo: Regular el Arreglo de Tierra Municipal

Herramienta: Planes Maestros de Calles

La primera y más importante característica del desarrollo de la tierra es el arreglo de la tierra en calles y manzanas. En el pasado, las calles y las manzanas se realizaron mediante un plan maestro de calles. Todos esos diseños hermosamente dibujados para ciudades como Washington DC, Savannah, y el Plan de 1811 de los Comisionados para la Ciudad de Nueva York son esencialmente planes maestros de calles. Estos planes promovían la caminata usando manzanas pequeñas y frecuentes intersecciones de la calle para acortar la distancia entre las amenidades. Subdividir las manzanas en parcelas típicas permitió una intensa mezcla de comercios y residencias que democratizaron el desarrollo de la tierra en la municipalidad.

picar para ver los planos
Savannah, Georgia: “Oglethorpe Plan”              
Washington, DC: “L’Enfant Plan”

Hoy, tenemos las regulaciones de subdivisión, que son una mera descripción textual de algunos mínimos y máximos, que desarrolladores no deben exceder cuando desarrollan la tierra. Una regulación textual como éstas nunca puede lograr el contexto geográfico de un plan diseñado con un propósito. Mas aún, muchos de los límites descritos son incompatibles con un entorno caminable. Hay regulaciones por ahí con un mínimo largo de cuadra de 180 metros y máximo de 540 metros. La mayoría de las publicaciones relacionadas con la caminabilidad sugieren que el largo máximo de las cuadras debe tener de 180 metros.

Todos estos elementos se combinan para hacer a las regulaciones de subdivisiónes una herramienta inadecuada para ordenar la tierra. Porque las manzanas producidas por las regulaciones de subdivisiónes son tan grandes, que los automóviles son una necesidad para acceder a los servicios en cada manzana. Aqui el porque es típico de estas manzanas grandes alojar un sólo uso de suelo a la vez en lugar de la mezcla de usos que manzanas mas pequeñas y caminables pueden soportar.

Las calles de un pueblo o ciudad son sus “huesos”. Sin buenos huesos un municipio no puede esperar realizar una visión pública para su desarrollo. Los departamentos de planificación deben adoptar planes maestros de calles para que puedan devolver el diseño de calles y manzanas al público.

  1.  Objectivo: Regular el Uso de Tierra Desarrollada

Herramienta: Zonificacion de Uso de Suelo Basica

La zonificación del uso de suelo aun puede ser una herramienta útil para el buen desarrollo de la tierra. Sin el bagaje de los rasgos de “arreglo” y “forma”, el código de zonificación tiene la capacidad de volverse mucho más simplista y por lo tanto más útil. En vez de tener un código de zonificación multiusos con veinte o más distritos de uso de suelo, las municipalidades pueden hacerla con diez o menos.

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Harvey Plan de Zonificacion c.1930, preparado por el ingeniero de la ciudad (recortado y modificado por Alexander Dukes para ajustarlo a la pagina). Original image source: The University of Chicago

Tal como originalmente se había concebido, la zonificación debía utilizarse conjuntamente con un plan maestro de calles. Esto permitia que la zonificación funcionara de una manera muy detallada y estrecha que era altamente contextual para la geografía de un municipio. (ver imagen arriba) Combinado con un plan maestro de calles y un plan de forma, los planificadores municipales pueden gestionar el uso de suelo con los matices y atención al detalle que el público a menudo desea.

  1.  Objectivo: Regular la Forma de la Tierra Desarrollada

Herramienta: Plan de Forma y Codigos Basados en la Forma

Las regulaciones basadas en la Forma como los planes de forma y los códigos basados en la forma son herramientas de planificación relativamente nuevas que regulan el diseño amplio de las mejoras en la tierra. Un plan de forma está diseñado sobre un plan maestro de calles, y regula cada manzana de acuerdo a su contexto geográfico. Cada manzana recibe sus propios escenarios de forma para la masa del edificio, entradas, altura, remetimiento y etcetera. Un gran ejemplo de un plan de forma se muestra a continuación:

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Carmel, Indiana Midtown Regulating Plan. Preparado por Speck and Associates. (recortado y modificado por Alexander Dukes para ajustar a la pagina)

Para evitar el desorden, reglamentos de forma más generales que afectan a todos los edificios en un zona deben manejarse fuera del plan de forma. Estos regulaciones generales de forma deben ser incluidos en un código basado en forma. Las regulaciones apropiadas para un código de forma son: materiales de fachada, diseño de techos (planos o inclinados), ventanas, porches, balcones, si el edificio esta pegado o no a su vecino y etcétera. Utilizados juntos, el plan de forma y el código de forma son las herramientas definitivas que el planificador municipal necesita en su caja de herramientas para trabajar hacia el entorno urbano que el público desea.

IV.  CONCLUSION

Un sistema regulatorio que aborda discretamente cada resgo principal del desarrollo de la tierra es muy superior a agregar controles de planificación en un código de zonificación. Al definir con precision que esta y que no esta permitido dentro de comunidades, las municipalidades pueden comenzar a llevar a cabo plenamente los ambientes urbanos que su público desea.

Sin duda, habrá muchos que son cautelosos de conceder “al gobierno” tanto poder para definir la naturaleza del entorno urbano. Yo respondería afirmando que no hay nada dentro de este sistema tripartito que constituya nueva autoridad para municipalidades. Hoy, los gobiernos municipales regulan el arreglo de calles y manzanas, el uso del suelo y la forma de edificación. Simplemente fallan en regular cualquiera de esos rasgos de manera efectiva.

Seaside, FL es el pinaculo de las comunidades planeadas por el “New Urbanist”. Seaside cuenta con regulaciones de desarrollo con estrictos códigos de forma, ligeros códigos de uso de suelo, y fue planificado de acuerdo a un plan maestro de calles. Seaside no se colapso bajo esta “pesada” regulación. Por el contrario, los constructores de viviendas y bienes raíces comerciales han acudido en tropel a la zona, y comunidades imitandola han sido construidas como resultado del exito.
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Plan of Seaside, FL c.1980 by Duany & Plater-Zyberg  Plan of Seaside, FL c.1980 by Duany & Plater-Zyberg

Seaside, FL c.2010 Seaside, FL c.2010

En próximos artículos de esta serie, espero explicar con mayor detalle cómo ciudadanos ordinarios y administradores del gobierno pueden utilizar un sistema tripartito de regulación de tierra para trabajar mejor juntos hacia el objetivo de una ciudad bien planificada.

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