Como los Apartamentos de lujo, con el tiempo se vuelven Vivienda asequible

 

Origen: How Luxury Apartments Become Affordable Homes – CityLab

By Joe Cortright  31.7.2017

Un estribillo muy común en la discusión sobre vivienda asequible es que “los desarrolladores enfocan sus acciones al sector de precio más alto del mercado” y los nuevos apartamentos son inaccesibles.

Aunque nosotros -y otros- hemos señalado que construir mas viviendas de alto nivel previene a quienes tienen altos ingresos de buscar en niveles mas bajos del mercado y hacer mejores ofertas que aquellos con menores ingresos, sobre el stock de viviendas existentes, seguimos escuchando este argumento. Para los que dudan, echen un vistazo al experimento mental de Noah Smith, preguntando qué pensamos que pasaría con los precios de vivienda si de repente demolemos 10.000 unidades de viviendas caras.

Pero hoy, tomamos una perspectiva un poco más larga. El bloguero inmobiliario Ian MacKenzie, que dirige el sitio web Next Portland , que sigue nuevos desarrollos residenciales y comerciales en la Rose City, nos compartió un par de fascinantes clips históricos del periódico de la ciudad The Oregonian. Estos muestran que la vivienda asequible de hoy, a menudo comenzó su vida como vivienda autodenominada de “lujo” cuando fue construida originalmente.

El primer ejemplo se remonta medio siglo, a los años 1960’s, cuando en la estela de la renovación urbana la ciudad construia una ola de nuevos apartamentos. The Oregonian del 9 de enero de 1966 describió el mercado floreciente de la ciudad para el nuevos alojamientos de lujo:

“Apartamentos de lujo, que empiezan en $135 para una unidad de una recamara y suben rápidamente fuera de la vista, han estado brotando en Portland a un ritmo intenso, y mas estan planeadas o en construccion. La inversión total en estas propiedades es aquí sin duda por encima de la marca de $100 millones.”

Uno de estos conjuntos era el Timberlee en las colinas suburbanas de Raleigh, un cercano vecindario suburbano. Según The Oregonian, el Timberlee en SW 38th Place fue uno de los más prósperos de los 13 conjuntos de apartamentos que examinó en su historia, con 97 por ciento de sus 214 unidades alquiladas.

Por supuesto, los apartamentos Timberlee todavía existen. Aunque ninguna unidad está actualmente en renta, según Apartments.com, las rentas en la zona son de alrededor de $1.000 para estudios y una recamara a $1.300 y más para apartamentos de dos recamaras y más grandes. Comparado con los estándares actuales, el Timberlee parece modesto, y algo anticuado, mas que lujoso.

Los apartamentos Timberlee son típicos de los construidos por todo el país en los años 60’s y 70’s. Como hemos relatado, similares apartamentos en el suburbio de Marietta en Atlanta, comenzaron su vida como la vivienda preferida de jovenes parejas y solteros (principalmente blancos), pero conforme envejecíeron, se hicieron tan asequibles que se volvieron viviendas para gente de bajos ingresos. La ciudad gastó $65 millones del dinero de los contribuyentes para comprar y demoler estos apartamentos, desplazando a cientos de familias.

El segundo recorte de Ian se remonta un poco más de un siglo, a la Navidad de 1910, cuando Portland disfrutaba un pequeño auge de construcción desencadenado curiosamente por el advenimiento de un código de construcción más duro que habría hecho los apartamentos más caros o imposibles de construir en algunos vecindarios. Al igual que con las ordenanzas de viviendas incluyente de hoy, hubo una fiebre de terrenos al momento que los desarrolladores solicitaron permisos para construir adelantandose a la fecha límite.

Pero volviendo a nuestra historia. El artículo de 1910 resalta el lujo de las nuevas viviendas en construcción.

El propósito de los edificios es establecer un modelo para apartamentos de clase alta. . . El edificio seguirá el último estilo de construcción en boga en Nueva York, y encarnará el extremo del lujo con toda la atención posible dada al confort. Algunas nuevas características a modo de conveniencias modernas serán introducidas, con el objetivo de atraer el patronazgo de la clase deseable, aquellos dispuestos a pagar tanto como $150 por mes para los apartamentos de vivienda de cinco y seis cuartos que alojara.

Uno de los nuevos edificios de apartamentos de lujo construidos en 1910 fue el Belmont Court, en el creciente East Side de la ciudad. Los planes pedian un moderno edificio de apartamentos de 24 unidades con gran variedad de comodidades.

Algunas finas viviendas de esta clase se planean para el East Side. MacNaughton y Raymond han diseñado para E.L. Taylor una casa de tres pisos de 15 × 30, recubierta con ladrillo, que se construirá en East Fifteenth y Belmont Streets y costará $30,000. Tendrá siete apartamentos de tres habitaciones en cada piso y 24 en total, incluyendo los cuartos del personal de limpieza y otras dos suites en el sótano.

Más de un siglo después, el edificio Belmont Court sigue en pie. De hecho, dos apartamentos están para renta ahora mismo. Según Zillow, las rentas promedio de apartamentos en Portland son alrededor de $1,600 por mes. Con los apartamentos estudio que rentan abajo de $1,100 no son exactamente baratos, pero cuestan menos por pie cuadrado que las unidades de reciente construcción, y con un Walk Score de 92, ubicado en un vecindario donde uno puede vivir convenientemente sin coche.

Otro interesante cambio histórico. Descritos como apartamentos de tres habitaciones cuando fueron construidos, los apartamentos Belmont Court hoy se describen como estudio. Tienen una sala separada, cocina y baño (cada uno de ellos, hace un siglo, merecia contarse como una habitación separada). En una época cuando una fracción grande de residentes urbanos eran internos en casas de huéspedes, una cocina y baño privados podrían haber sido un lujo.

Aquí está secreto: La vivienda nueva casi siempre se construye para y se vende al mercado de nivel alto. Así fue hace cien años y hace cincuenta años. Pero a medida que la vivienda envejece, se deprecia y se mueve hacia un mercado de nivel mas bajo. Los apartamentos de lujo de hace dos o tres décadas han perdido la mayor parte de su lustre, y hoy piden rentas relativamente más bajas. Y la verdad es que así es como siempre hemos generado vivienda mas asequible mediante el proceso que economistas llaman “filtrado”. Y los nuevos apartamentos de “lujo” que estamos construyendo hoy en día serán vivienda asequible en 2040 y 2050 o más tarde.

La causa de que surjan problemas de asequibilidad es cuando dejamos de construir nuevas viviendas, o construimos demasiado lentamente para causar que la vivienda envejeciendo se filtre hacia abajo del mercado. Cuando nuevas viviendas de alto precio no se construyen, la demanda no desaparece, en su lugar, esos hogares de altos ingresos pujan y elevan el precio de la vivienda existente, evitando que se vuelva más asequible. Es por eso que prosáicas casas tipo rancho in Santa Monica de 1.500 pies se venden por un par de millones de dólares, mientras que hogares físicamente similares de los 1950’s en el resto del país son ahora muy asequibles o candidatos a demolerse.


Special thanks to Iain MacKenzie and NextPortland for their original research ideas and sharing these vintage news articles.

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