En defensa de la zonificacion por-derecho: los peligros de la planificacion arbitraria

Origen: Urban kchoze: In defense of by-right zoning: the dangers of arbitrary planning

Friday, August 7, 2015

Un argumento que a veces he oído cuando se critica la zonificación estricta es que no es tan malo, porque los desarrolladores pueden simplemente pedir un cambio de zonificación o variaciones a la zonificacion, lo cual es cierto. Es difícil de conseguir cuando estás en una zona residencial, pero en la mayoría de los centros urbanos, que son principalmente oficinas y áreas comerciales, la oposición local es mucho menor, y por tanto los desarrolladores tienen más posibilidades de conseguirlo.
A algunos urbanistas y arquitectos también les gusta este enfoque porque da lugar a que los planificadores urbanos revisen cualquier proyecto dado y extraigan concesiones del desarrollador a cambio de aprobar el cambio de zonificacioón que solicita. Dado que los desarrolladores con frecuencia son vistos por urbanistas y arquitectos como personas codicionas sin el sentido de la estética, el someter sus proyectos a revisión por arquitectos y planificadores “correctos” es visto como una buena cosa, y el cambio de zonificación ofrece una palanca para obligar a los desarrolladores a cambiar sus planes. Si se niegan, no consiguen su cambio de zonificación.
Entonces, ¿Este es realmente un buen enfoque? ¿Tener límites de zonificación tan estrictos que casi todos los proyectos tienen que solicitar variaciones y cambios y tienen que ser revisados por urbanistas y arquitectos?

Incertidumbre y precios de la tierra

He argumentado ya que los precios de la tierra son extremadamente útiles en la configuración de las ciudades. El desarrollo urbano es una empresa económica, y como tal es extremadamente reactivo a las señales de precios, el factor más importante es el precio de la tierra. Cualquier persona que quiera desarrollar una zona debe primero comprar la tierra en la que hará el desarrollo. Cuanto más cara sea la tierra, mayor será la densidad que construirán los desarrolladores. Cuando la tierra es demasiado cara, los proyectos de baja densidad no son económicamente viables y por tanto se excluyen. Si la tierra es barata, entonces los proyectos de baja densidad son viables y pueden ocurrir.

Pero ¿que determina el valor de la tierra? El propietario quiere venderla al precio mas alto posible, el comprador quiere comprarla al precio mas bajo posible, entonces ¿que vara de medir ayuda a determinar el precio correcto de la tierra?

Bueno, mi teoria, que creo es bastante buena, es que el valor potencial del beneficio del desarrollo es lo que decide en cuánto se venderá la tierra. En esencia, un desarrollo genera ingresos por la diferencia entre el valor de mercado por metro cuadrado y el costo de construcción, multiplicado por la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir.

Los propietarios de terrenos saben esto y fijarán sus expectativas del precio de la tierra que venden en consecuencia. Es importante entender que, en términos generales, sólo el edificio en sí genera ingresos. El estacionamiento (salvo que se cobre) no genera ingresos, tampoco los árboles ni el pasto (espacio verde de amortiguación), etc … El edificio es lo que genera ingresos, el edificio que es alquilado o vendido a personas que quieren usarlo. Cuanto más escasa sea la tierra, más terratenientes pueden negociar una mayor proporción de estos ingresos esperados, cuanto más abundante sea la tierra, menor será la parte que pueden negociar.

Entonces, ¿qué significa eso para los desarrollos urbanos? El valor de mercado es en gran medida un aporte del mercado de bienes raíces, es relativamente fácil de obtener viendo a otros desarrollos. Los costos de construcción, a menudo pueden ser aproximados, basados en los costos de construcción locales. Así que la gran pregunta aquí es ¿cuántos metros cuadrados de superficie generadora de ingresos pueden construirse? Eso determinará lo qué vale la tierra.

Así que regresamos aquí a la Relacion Piso-Area (RPA). Algna vez dije que RPA no era un vector apropiado para las regulaciones urbanas porque no hay externalidades negativas directas de las RPA que justifiquen su control regulatório directo. Sin embargo, pude haber saltado a conclusiones demasiado pronto. El punto es que el control de las RPA puede realmente ayudar al mercado a determinar con mayor certeza el total de ingreso potencial total del desarrollo en tierra.

Por ejemplo, si el valor del espacio de oficina es, digamos $300 por m2 (no renta, valor real), y el costo de construcción es de $200 por m2, eso da un ingreso total de $100 por m2. Si el RPA permitido es 200%, eso significa que el ingreso del desarrollo esta limitado a 2 m2 de área de superficie de piso generadora de ingresos por m2 de terreno. Así que hay (($300/m² – $200/m2) x 2 m2 de superficie de piso/m2 de tierra) $200 de ingreso asociado a cada m2 de terreno, que es un tope duro al valor de la tierra. Si el terrateniente obtiene en promedio la mitad del ingreso total, entonces el valor de la tierra sería de unos $100 por m2.

Así que cuando la RPA es limitada, ya sea directamente o a través de una combinación de límite de altura y límite de area edificada del lote (remetimientos, márgenes, etc …) …

El remetimiento frontal y los márgenes minimos reducen la superficie que puede ocupar el edificio, aqui la máxima ocupación es 42% del lote, si hay límite de altura entonces la RAP estara limitada indirectamente (por ejemplo, si se permiten 5 niveles como máximo el RAP es 210%) 

.. o a través de requisitos de mínimos de estacionamiento, entonces esto ayuda a aclarar la incertidumbre en cuanto a la cantidad de superficie generadora de ingresos que se puede construir en cualquier lote dado. Esto ayuda tanto al vendedor como al comprador de la tierra a establecer un valor potencial de la tierra, y así les ayuda a llegar a un acuerdo sobre el precio mucho más rápido.

Pero, ¿qué sucede cuando se mantiene la zonificación muy estricta con la expectativa de que consideraras solicitudes de variacion y cambios de zonificación caso por caso?

Bueno, en ese caso, se introduce un componente arbitrario, creando incertidumbre. La zonificación actualmente puede limitar RAP al 100%, pero quizás en un caso la ciudad permitió un proyecto que tuviera un 200% RAP basado en una peticion de cambio de zonificación. ¿Qué mensaje envía esto a cada terrateniente en la zona? Incluso si tu tierra está zonificada para 100% RAP, debes fijar el precio de tu terreno como si estuviera zonificado dos veces más alto. Por supuesto, los desarrolladores estarian escandalizados de pagar esos precios tan altos, porque no hay garantía de que obtendrán un cambio de zonificación.

El resultado esta haciendo que el desarrollo sea menos probable, mientras los propietarios de terrenos valoren sus lotes muy por encima de la zonificación que hoy tienen, mientras que los desarrolladores, aversos al riesgo, pueden rechazar la idea de pagar tierra a un cierto precio que sólo estara justificado con un cambio de zonificación.

Otros impactos: corrupcion, chantaje y cuellos de botella administrativos

En todo el mundo, el poder arbitrario está siempre asociado a otro fenómeno: la corrupción. Sin directrices estrictas, los administradores públicos tienen la libertad de tomar decisiones basadas sólo en su propio sentir sin tener que dar explicaciones a nadie. Resulta que, dada la enorme cantidad de dinero involucrado, los desarrolladores tienen un incentivo para hacer todo lo posible para conseguir que los administradores se pongan de su lado. Estoy seguro de que los desarrolladores preferirían hacer su cosa sin tener que engrasar unas manos, pero en el contexto de la planificación urbana arbitraria, la tentación puede ser demasiado grande.

Esto también puede ir en sentido opuesto, con los administradores o a veces incluso grupos NIMBY utilizando la situación como palanca para extraer favores de los desarrolladores. Por ejemplo, obligar a los desarrolladores a pagar directamente por la reparación o reemplazo de infraestructura local, o forzar al desarrollador a proporcionar bienes públicos como parques a cambio de permisos de construcción. Esto puede resultar en precios mucho más altos para nuevas construcciones ya que toda la carga de proveer las necesidades de infraestructura local solo puede ser descargada en ellas. Esto no significa que tener a desarrolladores proveyendo de ciertos bienes sociales sea una idea totalmente mala, reglas que establecen ciertas cuotas para contribuir a un fondo de infraestructura local para pagar el costo marginal de nuevos desarrollos puede ser un enfoque sensato, pero esto tiene que ser establecido en las reglas mucho antes de que cualquier proyecto se propone.

Finalmente, hay un último inconveniente. Establecer un proceso de revisión caso por caso de cada proyecto es extremadamente costoso en términos de trabajo y tiempo. Dado que las ciudades tienen una limitada cantidad de planificadores y arquitectos, si hay un auge de construcción, entonces el proceso de revisión podría quedar congestionado, al quedar el departamento de planificación urbana abrumado con proyectos para revisar y comentar. Esto puede llevar a retrasos y limitar el número de proyectos que reciben luz verde en ciudades, limitando nuevas construcciones justo cuando su demanda es más alta.

Todos estos factores se combinan en un gran efecto negativo final: la eliminación de desarrolladores de pequeña escala que no tienen los fondos y el expertise para hacer frente a todas estas cuestiones y de desarrollos a pequeña escala que no dan los ingresos para justificar el enfrenta todo este proceso.

En conclusión

PIenso que lo que las ciudades necesitan no es más control por planificadores urbanistas y arquitectos, sino menos … insumos arbitrarios en el proceso de desarrollo necesitan ser reducidos al mínimo. Cuando existen reglas, deben aplicarse desde el inicio, basadas en directrices claras y establecidas para reducir o incluso eliminar la incertidumbre. Cuando se requiere aumentar lo permitido por la zonificacion para hacer frente a una mayor demanda (y creo que las reglas deben tener un sesgo pro-regeneración), esta rezonificación hacia arriba debe ser gradual y afectar un zona grande, no sólo rezonificar punto por punto con base en peticiones específicas. Incluso proyectos excepcionales deberían idealmente ser realizados en el contexto de reglas específicas, por ejemplo mediante la compra de “derechos aéreos” (comprar límites RAP o límites de altura no utilizados de desarrollos de menor densidad) o zonificación basada en incentivos (dando RAP o bonos de altura para ciertos Iniciativas).

Como en la mayoría de las cosas, en términos de desarrollo urbano, el imperio de la ley debe ser predominante, no la regla de los hombres, para dar certeza y nivelar la cancha de juego.

Acerca de salvolomas

Asociación vecinal, cuyo objeto es preservar la colonia habitacional unifamiliar, sus calles arboladas con aceras caminables, con trafico calmado, seguras para bici, parques, areas verdes, centros de barrio de uso mixto accesibles a pie y oficinas solo en áreas designadas.
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